CAPÍTULO 1 – DA COMPRA E VENDA
- Conceito e características.
Conceito: contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.
Diferente do Código francês, no nosso o contrato não transfere o domínio (caráter real ao contrato). A transferência de domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis; e o registro, para os imóveis.
- Natureza jurídica.
(a) bilateral perfeito; (b) consensual (em regra); (c) oneroso; e (d) comutativo (em regra).
- Elementos da compra e venda.
Elementos essenciais da compra e venda: elementos constitutivos em geral (requisitos de existência e validade).
Elementos integrantes:
A) O Consentimento:
* Deve ser livre e espontâneo e recair sobre o preço e a coisa.
* Pressupõem-se a capacidade das partes e a capacidade específica para alienar (poder de disposição da coisa).
* Será anulável a venda se houver erro sobre o objeto principal da declaração ou sobre suas qualidades essenciais.
* Falta de legitimação específica para comprar e vender: (a) de ascendente a descendente; (b) pelos encarregados de zelar pelo interesse dos vendedores; (c) condômino com parte indivisa em condomínio.
* A compra e venda feita por incapazes deve ser enquadrada na noção de ato-fato jurídico, que a lei encara como fato, sem levar em consideração a vontade, intenção ou consciência.
B) O Preço:
* É necessária a sua fixação (senão a venda é nula), determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes (preço convencional). Deve ser ao menos determinável, mediantes critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contraentes. Deve ser, também, sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício.
* O preço deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro (título de crédito). Se for pago mediante a entrega de algum objeto, temos o contrato de permuta. Já quando é pago parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato é definida pela predominância de uma ou de outra porcentagem.
* Vários outros modos de determinação futura do preço podem ser escolhidos pelos contraentes:
(a) Fixação do preço deixada à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado lugar;
(b) preço deixado ao arbítrio de terceiro, designado (ou designável);
(c) preço fixado em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação;
(d) venda sem fixação de preço ou critério, entendendo-se que as partes se sujeitaram ao preço habitual;
(e) se houver tabelamento oficial (norma cogente), afastada fica a manifestação de vontade.
C) A Coisa:
* A “certa coisa” (produto no CDC) é o objeto da prestação do devedor e deve atender a determinados requisitos:
a) Existência da coisa: é nula a venda de coisa inexistente; mas a lei se contenta com sua existência potencial.
A coisa pode ser atual ou futura, sendo que quando futura, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir (salvo se a intenção era concluir contrato aleatório).
b) Individualização da coisa: o objeto há de ser determinado, ou suscetível de determinação (admite-se a venda de
coisa incerta, indicada pelo menos pelo gênero e quantidade; bem como a venda alternativa, cuja indeterminação cessa com a concentração).
c) Disponibilidade da coisa: a coisa deve ser disponível (não estar fora do comércio).
- Efeitos da compra e venda.
EFEITOS PRINCIPAIS:
(a) Gerar obrigações recíprocas para os contratantes: transferir o domínio; e pagar certo preço em dinheiro.
(b) Acarretar a responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção.
EFEITOS SECUNDÁRIOS OU SUBSIDIÁRIOS:
(a) Responsabilidade pelos riscos:
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
(b) Repartição das despesas:
Art. 490. […] ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
(c) Direito de reter a coisa ou o preço: cabe ao comprador o primeiro passo – pagar o preço.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
- Limitações à compra e venda.
Algumas pessoas sofrem limitações, decorrentes da falta de legitimação (só não podem vender ou comprar de certas pessoas) em face de sua posição na relação jurídica.
(A) Venda de ascendente a descendente: proibição relativa.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (Conforme tal artigo há a necessidade da anuência mesmo nas vendas de avô a neto).
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
* Finalidade: evitar simulações fraudulentas (doações disfarçadas de compra e venda).
* Mas o desfazimento do negócio depende da prova de que a venda se fez por preço inferior ao valor real do bem.
* Se a hipótese é de recusa em dar consentimento, ou de impossibilidade (caso do amental), pode o ascendente requerer o suprimento judicial.
(B) Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor: proibição absoluta.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração até indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
* Finalidade: manter a isenção de ânimo naqueles que, por dever, têm de zelar pelos interesses alheios.
* O art. 498 ressalva interesses legítimos que não podem ser prejudicados em razão do exercício de funções no PJ.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
(C) Venda de parte indivisa em condomínio:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
* Finalidade: evitar o ingresso de estranho no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes.
* Ação de preempção: o condômino preterido pode exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção.
(D) Venda entre cônjuges:
* Um cônjuge, exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis depois de obter a autorização do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
- Vendas especiais.
VENDA MEDIANTE AMOSTRA.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
* Amostra constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidade e características, apresentada em tamanho menor ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual.
VENDA AD CORPUS e VENDA AD MENSURAM.
* Venda ad mensuram: em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (preço por unidade).
– Se ela não corresponder: comprador terá o direito de exigir o complemento da área ou de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
– Diferença menor que um vigésimo (5%): presume-se enunciativa, mas caso o comprador prove que era necessária não o é.
– Se houver excesso: e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
* Venda ad corpus: espécie de venda em que o imóvel é adquirido como um todo, corpo certo e determinado.
– Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
* Não pode ser pleiteada a resolução do contrato, ou o abatimento no preço, se puder ser feita a complementação. Inexistente essa possibilidade, abre-se então a alternativa pro comprador: ajuizar ação redibitória ou a estimatória.
* A complementação de área é exigida por meio da ação ex empto ou ex venditio, de natureza pessoal.
DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
- Da preempção ou preferência (ou prelação).
Pacto pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-lo ao vendedor (personalíssimo – somente este), na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições.
Tal direito só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, não se exclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatíveis (ex.: locação).
Os prazos decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerário a tempo.
Exemplos expressos na lei: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino, quanto ao imóvel locado posto à venda. Mas os artigos 513 a 520 tratam de preferência convencional.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que
por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Prelação legal: o artigo 519 cuida da hipótese de preferência legal, denominada retrocessão. Mas os tribunais têm dado à retrocessão, apenas o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência […].
CAPÍTULO 2 – DA TROCA OU PERMUTA
1. Conceito e caracteres jurídicos.
Conceito: contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro. É negócio jurídico bilateral, oneroso, consensual (como na compra e venda) e comutativo.
2. Regulamentação jurídica
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
CAPÍTULO 4 – DA DOAÇÃO
- Conceito e características.
Conceito: o contrato em que uma pessoa (doador), por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (donatário).
Características: principal – gratuidade.
(a) natureza contratual;
(b) animus donandi (elemento subjetivo): intenção de fazer uma liberalidade;
(c) transferência de bens para o patrimônio do donatário (elemento objetivo): acarretando diminuição patrimonial;
(d) aceitação deste: é presumida pela lei – (a) quando fixado prazo, o donatário não declare que aceitou nele;
(b) quando feita em contemplação de casamento futuro e este se realiza.
Classificação (em regra):
(a) Gratuito: no entanto, é oneroso se houver ônus ou encargo.
(b) Unilateral: será bilateral quando modal ou com encargo.
(c) Formal ou solene: mas a doação manual é de natureza real.
A propriedade do bem doado somente se transmite pela tradição (móvel) ou transcrição (imóvel).
O contrato é apenas o título, a causa da transferência. O efeito de tal contrato é obrigacional.
Ficto é consentimento para a doação ao incapaz. Dispensa-se a aceitação (em doação pura), se o donatário for absolutamente incapaz.
- Objeto da doação.
A prestação de dar coisas ou vantagens. Qualquer coisa que tenha valor econômico e possa ser alienada.
Doação de coisa futura: há divergência. Muitos classificam como doação condicional (ex.: frutos que eu colher).
- Promessa de doação.
Assim como há promessa (ou compromisso) de compra e venda, pode haver, também, promessa de doação.
Mas há controvérsia a respeito da exigibilidade de seu cumprimento.
- Caio Mário pensa ser inexigível o cumprimento de doação pura. Mas tal óbice não existe na doação onerosa, pois o encargo imposto ao donatário estabelece um dever exigível do doador.
- Para outra corrente, a intenção de praticar a liberalidade manifesta-se no momento da celebração da promessa. Barros Monteiro afirma inexistir qualquer razão para excluir tal promessa.
- Espécies de doação (em razão de seus elementos integrativos).
(a) Pura e simples ou típica: quando o doador não impõe nenhuma restrição, condição ou encargo ao beneficiário.
(b) Onerosa, modal, com encargo ou gravada: aquele em que o doador impõe ao donatário incumbência ou dever.
* O encargo, que pode ser exigido judicialmente, (geralmente representado pela locução com a obrigação de) não suspende a aquisição, nem o exercício do direito, diferentemente da condição suspensiva, que subordina o efeito da liberalidade a evento futuro e incerto.
* Ex.: doação de 100 com encargo de 20. Haverá doação de 80 e alienação a título oneroso de 20.
(c) Remuneratória: feita em retribuição a serviços prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário.
* Quem salvou-lhe a vida, que ajudou em momento de dificuldade, dívida já prescrita.
(d) Mista: aquela em que se procura beneficiar por meio de um contrato de caráter oneroso.
* Ex.: paga-se 100 num bem sabendo-se que ele vale 10.
(e) Em contemplação do merecimento do donatário (contemplativa ou meritória): configura-se quando o doador menciona, expressamente, o motivo da liberalidade, dizendo, por exemplo, que a faz porque o donatário tem determinada virtude, ou seu amigo, ou renomado cientista, etc.
(f) Feita ao nascituro: pode o nascituro ser contemplado com doações, sendo aceita pelo seu representante legal.
* Tal doação é condicionada ao nascimento com vida do nascituro.
(g) Em forma de subvenção periódica: pensão terminada, no máximo, com a morte do doador ou do donatário.
(h) Em contemplação de casamento futuro: fica sem efeito só se o casamento não se realizar (condição suspensiva).
(i) Entre cônjuges: importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
* Pode ser doado por um cônjuge ao outro: (a) no regime de separação absoluta em virtude de inexistência de bens comuns; (b) no regime de comunhão parcial; (c) no regime de comunhão universal, os excluídos da comunhão.
(j) Em comum a mais de uma pessoa (conjuntiva): doação feita em comum a várias pessoas, entendendo-se distribuída aos beneficiários por igual (obrigação divisível).
* Pode o doador dispor em contrário, determinando que a parte do que falecer acresça à do vivo.
* Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.
(k) De ascendentes a descendentes: importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
* Por isso, no inventário devem conter os bens recebidos, pelo valor daquela época.
* Porém, pode a doação sair da parte disponível do doador, devendo isso estar expresso.
(l) Inoficiosa: é a que excede o limite que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
* Conforme o CC, tal doação é nula somente a parte que exceder tal limite.
(m) Com cláusula de retorno ou reversão: o doador pode estipular o retorno ao seu patrimônio dos bens doados, se sobreviver ao donatário (condição resolutiva expressa). Beneficia somente o donatário, e não seus herdeiros.
* Se o doador morrer antes do donatário, deixa de ocorrer a condição, incorporando-se os bens àquele.
(n) manual: doação verbal de bens móveis de pequeno valor, desde que siga a tradição.
(o) Feita a entidade futura: caducará se, em dois anos, esta não estiver constituída regularmente.
- Restrições legais.
(a) Doação pelo devedor já insolvente, ou por ela reduzido à insolvência: por configurar fraude contra credores.
(b) Doação da parte inoficiosa: conforme o CC, tal doação é nula somente a parte que exceder tal limite.
(c) Doação de todos os bens do doador: é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente.
(d) Doação de cônjuge adúltero a seu cúmplice: pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até 2 anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
- Da revogação da doação.
Casos comuns a todos os contratos: além de comum acordo:
* ANULÁVEL: erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
* NULA: agente absolutamente incapaz, objeto lícito, impossível ou indeterminável, ou sem forma prescrita.
* NULA: inoficiosidade, de compreensão de todos os bens, feita por cônjuge adúltero a seu cúmplice ou entre cônjuges no regime de separação legal.
Revogação por descumprimento do encargo:
* Se o doador fixa prazo para o cumprimento do encargo, a mora se dá pelo seu vencimento. Não havendo termo, começa ela desde a interpelação extra ou judicial. A partir de então começa a fluir o lapso prescricional para a propositura de ação revocatória da doação, que só poder ser pleiteada pelo doador em juízo.
* A forma maior afasta a mora.
Revogação por ingratidão do donatário: só se for pura e simples.
* Ao aceitar o benefício, o doador assume, tacitamente, obrigação moral de ser grato ao benfeitor. A revogação tem, pois, caráter de pena pela insensibilidade moral demonstrada e somente cabe nos casos expressos.
* O direito de revogar a doação por ingratidão é de ordem pública e, portanto, irrenunciável antecipadamente.
* Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:
I – se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele;
II – se cometeu contra ele ofensa física;
III – se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV – se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.
* PRAZO: deverá ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor.
* REVOGADOR: Art. 560. O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatário. Mas aqueles podem prosseguir na ação iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide. Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.
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