CAPÍTULO 1 – DA COMPRA E VENDA

1. Conceito e características.

Conceito: contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.

Diferente do Código francês, no nosso o contrato não transfere o domínio (caráter real ao contrato). A transferência de domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis; e o registro, para os imóveis.

2. Natureza jurídica.

(a) bilateral perfeito; (b) consensual (em regra); (c) oneroso; e (d) comutativo (em regra).

3. Elementos da compra e venda.

Elementos essenciais da compra e venda: elementos constitutivos em geral (requisitos de existência e validade).

Elementos integrantes:

A)      O Consentimento:

* Deve ser livre e espontâneo e recair sobre o preço e a coisa.

* Pressupõem-se a capacidade das partes e a capacidade específica para alienar (poder de disposição da coisa).

* Será anulável a venda se houver erro sobre o objeto principal da declaração ou sobre suas qualidades essenciais.

* Falta de legitimação específica para comprar e vender: (a) de ascendente a descendente; (b) pelos encarregados de zelar pelo interesse dos vendedores; (c) condômino com parte indivisa em condomínio.

* A compra e venda feita por incapazes deve ser enquadrada na noção de ato-fato jurídico, que a lei encara como fato, sem levar em consideração a vontade, intenção ou consciência.

B)      O Preço:

* É necessária a sua fixação (senão a venda é nula), determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes (preço convencional). Deve ser ao menos determinável, mediantes critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contraentes. Deve ser, também, sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício.

* O preço deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro (título de crédito). Se for pago mediante a entrega de algum objeto, temos o contrato de permuta. Já quando é pago parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato é definida pela predominância de uma ou de outra porcentagem.

* Vários outros modos de determinação futura do preço podem ser escolhidos pelos contraentes:

            (a) Fixação do preço deixada à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado lugar;

            (b) preço deixado ao arbítrio de terceiro, designado (ou designável);

            (c) preço fixado em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação;

(d) venda sem fixação de preço ou critério, entendendo-se que as partes se sujeitaram ao preço habitual;

(e) se houver tabelamento oficial (norma cogente), afastada fica a manifestação de vontade.

C)      A Coisa:

* A “certa coisa” (produto no CDC) é o objeto da prestação do devedor e deve atender a determinados requisitos:

a) Existência da coisa: é nula a venda de coisa inexistente; mas a lei se contenta com sua existência potencial.

A coisa pode ser atual ou futura, sendo que quando futura, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir (salvo se a intenção era concluir contrato aleatório).

b) Individualização da coisa: o objeto há de ser determinado, ou suscetível de determinação (admite-se a venda de

coisa incerta, indicada pelo menos pelo gênero e quantidade; bem como a venda alternativa, cuja indeterminação cessa com a concentração).

c) Disponibilidade da coisa: a coisa deve ser disponível (não estar fora do comércio).

4. Efeitos da compra e venda.

EFEITOS PRINCIPAIS:

(a)    Gerar obrigações recíprocas para os contratantes: transferir o domínio; e pagar certo preço em dinheiro.

(b)    Acarretar a responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção.

EFEITOS SECUNDÁRIOS OU SUBSIDIÁRIOS:

(a)    Responsabilidade pelos riscos:

Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

            § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

            § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

(b)    Repartição das despesas:

Art. 490. […] ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

(c)     Direito de reter a coisa ou o preço: cabe ao comprador o primeiro passo – pagar o preço.

Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

5. Limitações à compra e venda.

 Algumas pessoas sofrem limitações, decorrentes da falta de legitimação (só não podem vender ou comprar de certas pessoas) em face de sua posição na relação jurídica.

(A)     Venda de ascendente a descendente: proibição relativa.

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (Conforme tal artigo há a necessidade da anuência mesmo nas vendas de avô a neto).

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

* Finalidade: evitar simulações fraudulentas (doações disfarçadas de compra e venda).

* Mas o desfazimento do negócio depende da prova de que a venda se fez por preço inferior ao valor real do bem.

* Se a hipótese é de recusa em dar consentimento, ou de impossibilidade (caso do amental), pode o ascendente requerer o suprimento judicial.

(B)     Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor: proibição absoluta.

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II – pelos servidores públicos os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração até indireta;

III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

* Finalidade: manter a isenção de ânimo naqueles que, por dever, têm de zelar pelos interesses alheios.

* O art. 498 ressalva interesses legítimos que não podem ser prejudicados em razão do exercício de funções no PJ.

Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.

(C)     Venda de parte indivisa em condomínio:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

* Finalidade: evitar o ingresso de estranho no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes.

* Ação de preempção: o condômino preterido pode exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção.

(D)     Venda entre cônjuges:

* Um cônjuge, exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis depois de obter a autorização do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento.

Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

6. Vendas especiais.

VENDA MEDIANTE AMOSTRA.

Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

* Amostra constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidade e características, apresentada em tamanho menor ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual.

 VENDA AD CORPUS e VENDA AD MENSURAM.

* Venda ad mensuram: em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (preço por unidade).

– Se ela não corresponder: comprador terá o direito de exigir o complemento da área ou de reclamar a resolução do contrato ou  abatimento proporcional ao preço.

– Diferença menor que um vigésimo (5%): presume-se enunciativa, mas caso o comprador prove que era necessária não o é.

– Se houver excesso: e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à  sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

* Venda ad corpus: espécie de venda em que o imóvel é adquirido como um todo, corpo certo e determinado.

– Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

* Não pode ser pleiteada a resolução do contrato, ou o abatimento no preço, se puder ser feita a complementação. Inexistente essa possibilidade, abre-se então a alternativa pro comprador: ajuizar ação redibitória ou a estimatória.

* A complementação de área é exigida por meio da ação ex empto ou ex venditio, de natureza pessoal.

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

7. Da preempção ou preferência (ou prelação).

Pacto pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-lo ao vendedor (personalíssimo – somente este), na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições.

Tal direito só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, não se exclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatíveis (ex.: locação).

Os prazos decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerário a tempo.

Exemplos expressos na lei: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino, quanto ao imóvel locado posto à venda. Mas os artigos 513 a 520 tratam de preferência convencional.

Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que

por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

Prelação legal: o artigo 519 cuida da hipótese de preferência legal, denominada retrocessão. Mas os tribunais têm dado à retrocessão, apenas o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos.

Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência […].

CAPÍTULO 2 – DA TROCA OU PERMUTA

1.       Conceito e caracteres jurídicos.

 Conceito: contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro. É negócio jurídico bilateral, oneroso, consensual (como na compra e venda) e comutativo.

2.       Regulamentação jurídica

Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

CAPÍTULO 4 – DA DOAÇÃO

1. Conceito e características.

 Conceito: o contrato em que uma pessoa (doador), por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (donatário).

Características: principal – gratuidade.

(a) natureza contratual;

(b) animus donandi (elemento subjetivo): intenção de fazer uma liberalidade;

(c) transferência de bens para o patrimônio do donatário (elemento objetivo): acarretando diminuição patrimonial;

(d) aceitação deste: é presumida pela lei – (a) quando fixado prazo, o donatário não declare que aceitou nele;

       (b) quando feita em contemplação de casamento futuro e este se realiza.

Classificação (em regra):

(a)    Gratuito: no entanto, é oneroso se houver ônus ou encargo.

(b)    Unilateral: será bilateral quando modal ou com encargo.

(c)     Formal ou solene: mas a doação manual é de natureza real.

A propriedade do bem doado somente se transmite pela tradição (móvel) ou transcrição (imóvel).

O contrato é apenas o título, a causa da transferência. O efeito de tal contrato é obrigacional.

Ficto é consentimento para a doação ao incapaz. Dispensa-se a aceitação (em doação pura), se o donatário for absolutamente incapaz.

2. Objeto da doação.

A prestação de dar coisas ou vantagens. Qualquer coisa que tenha valor econômico e possa ser alienada.

Doação de coisa futura: há divergência. Muitos classificam como doação condicional (ex.: frutos que eu colher).

3. Promessa de doação.

Assim como há promessa (ou compromisso) de compra e venda, pode haver, também, promessa de doação.

Mas há controvérsia a respeito da exigibilidade de seu cumprimento.

• Caio Mário pensa ser inexigível o cumprimento de doação pura. Mas tal óbice não existe na doação onerosa, pois o encargo imposto ao donatário estabelece um dever exigível do doador.

• Para outra corrente, a intenção de praticar a liberalidade manifesta-se no momento da celebração da promessa. Barros Monteiro afirma inexistir qualquer razão para excluir tal promessa.

4. Espécies de doação (em razão de seus elementos integrativos).

(a) Pura e simples ou típica: quando o doador não impõe nenhuma restrição, condição ou encargo ao beneficiário.

(b) Onerosa, modal, com encargo ou gravada: aquele em que o doador impõe ao donatário incumbência ou dever.

* O encargo, que pode ser exigido judicialmente, (geralmente representado pela locução com a obrigação de) não suspende a aquisição, nem o exercício do direito, diferentemente da condição suspensiva, que subordina o efeito da liberalidade a evento futuro e incerto.

* Ex.: doação de 100 com encargo de 20. Haverá doação de 80 e alienação a título oneroso de 20.

(c) Remuneratória: feita em retribuição a serviços prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário.

            * Quem salvou-lhe a vida, que ajudou em momento de dificuldade, dívida já prescrita.

(d) Mista: aquela em que se procura beneficiar por meio de um contrato de caráter oneroso.

            * Ex.: paga-se 100 num bem sabendo-se que ele vale 10.

(e) Em contemplação do merecimento do donatário (contemplativa ou meritória): configura-se quando o doador menciona, expressamente, o motivo da liberalidade, dizendo, por exemplo, que a faz porque o donatário tem determinada virtude, ou seu amigo, ou renomado cientista, etc.

(f) Feita ao nascituro: pode o nascituro ser contemplado com doações, sendo aceita pelo seu representante legal.

            * Tal doação é condicionada ao nascimento com vida do nascituro.

(g) Em forma de subvenção periódica: pensão terminada, no máximo, com a morte do doador ou do donatário.

(h) Em contemplação de casamento futuro: fica sem efeito só se o casamento não se realizar (condição suspensiva).

(i) Entre cônjuges: importa adiantamento do que lhes cabe por herança.

* Pode ser doado por um cônjuge ao outro: (a) no regime de separação absoluta em virtude de inexistência de bens comuns; (b) no regime de comunhão parcial; (c) no regime de comunhão universal, os excluídos da comunhão.

(j) Em comum a mais de uma pessoa (conjuntiva): doação feita em comum a várias pessoas, entendendo-se distribuída aos beneficiários por igual (obrigação divisível).

            * Pode o doador dispor em contrário, determinando que a parte do que falecer acresça à do vivo.

            * Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.

(k) De ascendentes a descendentes: importa adiantamento do que lhes cabe por herança.

            * Por isso, no inventário devem conter os bens recebidos, pelo valor daquela época.

            * Porém, pode a doação sair da parte disponível do doador, devendo isso estar expresso.

(l) Inoficiosa: é a que excede o limite que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.

            * Conforme o CC, tal doação é nula somente a parte que exceder tal limite.

(m) Com cláusula de retorno ou reversão: o doador pode estipular o retorno ao seu patrimônio dos bens doados, se sobreviver ao donatário (condição resolutiva expressa). Beneficia somente o donatário, e não seus herdeiros.

            * Se o doador morrer antes do donatário, deixa de ocorrer a condição, incorporando-se os bens àquele.

(n) manual: doação verbal de bens móveis de pequeno valor, desde que siga a tradição.

(o) Feita a entidade futura: caducará se, em dois anos, esta não estiver constituída regularmente.

5. Restrições legais.

(a) Doação pelo devedor já insolvente, ou por ela reduzido à insolvência: por configurar fraude contra credores.

(b) Doação da parte inoficiosa: conforme o CC, tal doação é nula somente a parte que exceder tal limite.

(c) Doação de todos os bens do doador: é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente.

(d) Doação de cônjuge adúltero a seu cúmplice: pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros        necessários, até 2 anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.

6. Da revogação da doação.

Casos comuns a todos os contratos: além de comum acordo:

* ANULÁVEL: erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

* NULA: agente absolutamente incapaz, objeto lícito, impossível ou indeterminável, ou sem forma prescrita.

* NULA: inoficiosidade, de compreensão de todos os bens, feita por cônjuge adúltero a seu cúmplice ou entre cônjuges no regime de separação legal.

Revogação por descumprimento do encargo:

* Se o doador fixa prazo para o cumprimento do encargo, a mora se dá pelo seu vencimento. Não havendo termo, começa ela desde a interpelação extra ou judicial. A partir de então começa a fluir o lapso prescricional para a propositura de ação revocatória da doação, que só poder ser pleiteada pelo doador em juízo.

* A forma maior afasta a mora.

Revogação por ingratidão do donatário: só se for pura e simples.

* Ao aceitar o benefício, o doador assume, tacitamente, obrigação moral de ser grato ao benfeitor. A revogação tem, pois, caráter de pena pela insensibilidade moral demonstrada e somente cabe nos casos expressos.

* O direito de revogar a doação por ingratidão é de ordem pública e, portanto, irrenunciável antecipadamente.

* Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:

I – se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele;

II – se cometeu contra ele ofensa física;

III – se o injuriou gravemente ou o caluniou;

IV – se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.

* PRAZO: deverá ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor.

* REVOGADOR: Art. 560. O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatário. Mas aqueles podem prosseguir na ação iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide. Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.

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