Parecer: Aquisição de imóvel – consequências do não pagamento do saldo devedor
Sergio Wainstock*
Herval e Marcia, por instrumento particular, prometeram vender um imóvel de sua propriedade para Ivo, recebendo um sinal e ficando o resto do pagamento condicionado a apresentação das certidões negativas para a lavratura da escritura de compra e venda. Impossibilitados de apresentar certidões negativas, tendo em vista débitos fiscais, os promitentes vendedores propõem, judicialmente, a rescisão do negócio, com base na referida argumentação, sendo julgada improcedente a ação, já com trânsito em julgado. E, da mesma forma, também foi julgada improcedente a ação proposta por Ivo, de forma que os promitentes vendedores fossem compelidos a outorgar escritura definitiva ou, alternativamente, condenados a devolução em dobro da quantia recebida, alem de perdas e danos e ressarcimento pelas benfeitorias no imovel. Pergunta-se. O que se deve fazer para, em especial, reaver o imóvel vendido ?
Parecer jurídico
Argumentam os consultantes, Herval e Marcia, em sua inicial de fls., que o réu fora cientificado da distribuição de ações contra os promitentes vendedores e daí se explica o teor da cláusula 4ª do compromisso de compra e venda; e que tal cláusula prevê, no caso de qualquer impedimento legal contra o imóvel ou contra o nome dos outorgantes, a devolução do sinal recebido, no prazo de 30 dias, com correção monetária; que a hipótese em questão acabou se concretizando e que os promitentes vendedores notificaram o réu para a devolução do sinal pago e que este se manteve silente.
O adquirente, Ivo, alega, por sua vez, que a promessa de compra e venda celebrada entre as partes foi em carácter irrevogável e irretratável, tendo pago um sinal (no valor de CR$ 1.350.000,00), ficando o saldo para ser pago no ato da assinatura da escritura definitiva; que caberia aos vendedores entregar toda a documentação necessária; que, ademais, a cláusula 8ª da escritura de promessa de compra e venda apontava para o fato de que o imóvel estava sendo vendido livre e desembaraçado; que, para obstacularizar a realização da escritura, apareceram distribuições em nome dos promitentes vendedores, sendo as mais significativas as execuções apontadas no 9º Oficio de Registro de Distribuição e a da Justiça Federal; que o promitente comprador comunicou aos promitentes vendedores que o saldo se encontrava à disposição, ressaltando, inclusive que promoveu uma notificação judicial para que os alienantes pagassem o débito a fim de obterem a baixa nas referidas execuções. Que a cláusula 4ª não pode prevalecer em função do disposto na cláusula 9ª, no sentido que a venda foi celebrada em carácter irrevogável e irretratável.
Todas as três ações que envolviam a discussão da matéria foram apensadas e julgadas em conjunto, num único julgamento. A ação ordinária proposta inicialmente por Herval e sua mulher, com vista a rescisão do negócio jurídico foi julgada improcedente tendo em vista que a interpretação que os promitentes vendedores pretendiam impor a cláusula 4ª do instrumento particular não poderia prevalecer, ou seja, não poderiam dela se valer para pleitear a rescisão da promessa de compra e venda em tela.
O interesse na aplicação de tal cláusula, segundo o julgador, somente teria cabimento se partisse do promitente comprador o qual, diante do aparecimento de distribuições contra os nomes dos promitentes vendedores, poderiam invocar tal dispositivo legal para desfazer do negócio. Ademais, poderiam os promitentes vendedores, de posse do recebimento do sinal, terem quitado os débitos tributários pendentes e não o fizeram.
Em seguida, passa-se a análise da ação proposta por Ivo, de pedido de outorga de escritura definitiva ou, alternativamente, da devolução do sinal recebido em dobro, mais perdas e danos e ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imovel. Ressalta o ilustre magistrado que o promitente comprador, para obtenção da escritura definitiva, cumpria o pagamento integral do preço avençado, mediante uma ação de consignação em pagamento, caso os promitentes vendedores se recusassem o recebimento dos valores devidos. Ao invés disso, Ivo enveredou pelo caminho impróprio de uma medida cautelar de depósito, que foi extinta, sem julgamento do mérito, pela não incidência do periculum in mora, verdadeira condição da ação cautelar.
Tampouco o MM. Juiz concedeu o pedido de devolução em dobro da quantia paga aos promitentes vendedores, posto que não se vislumbra caso de desfazimento de negócio.
Interposto o competente recurso de apelação, por ambas as partes, acordaram os Desembargadores que compõem a Câmara Cível do Tribunal de Justiça, em negar provimento a ambos os recursos com base na seguinte ementa:
“CIVIL. AÇÕES CONEXAS DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE [MÓVEL, DE CONDENAÇÃO A OUTORGAR ESCRITURA DEFINITIVA E CAUTELAR DE DEPÓSITO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS MANTIDA EM GRAU DE RECURSO.
Se, de um lado, o promitente vendedor não pode se prevalecer de cláusula que permite a rescisão de contrato em existindo impedimento contra o imóvel ou nome dos alienantes, quando tais óbices já existiam, violando o principio da boa?fé que deve vigorar entre os contratantes, por outro, o promitente comprador tampouco pode obter a escritura definitiva depositando o restante do preço em medida cautelar, porquanto é essencial a quitação para tal fim.”
Ivo Jorge de Oliveira ainda interpôs Recurso Especial, sendo negado seguimento ao mesmo; também, foi negado provimento ao Agravo de Instrumento, interposto contra decisão do MM. 3º Vice Presidente do Tribunal de Justiça, tendo transitado em julgado a decisão de primeira instância.
Cabe indagar, agora, qual o rumo a ser tomado pelos promitentes vendedores, haja vista que a negociação fora realizada em 31 de Agosto de 1987, e estes só receberam uma parte ínfima do preço pela venda de seu imóvel.
Normalmente, existem duas alternativas em casos dessa natureza. O primeiro seria requerer, judicialmente, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda – com base na inadimplência contratual – cumulada com pedido de reintegração de posse e de danos e perdas. O segundo, seria a cobrança do saldo devedor, devidamente corrigido, e com a cobrança de juros de mora.
Porém, cumpre por importante salientar que, na hipótese em causa, ocorreu uma sentença que julgou improcedente a ação ordinária de rescisão de contrato – com base na não possibilidade de obter certidões negativas que possibilitassem a lavratura da escritura definitiva de compra e venda -, fato este que poderá ser considerado como “coisa julgada”. Havendo “coisa julgada” estaria impedida a parte de reivindicar direitos em uma nova ação ordinária de rescisão de contrato.
Impõe-se algumas considerações. Estrutura-se, basicamente, a doutrina dos contratos nos princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratantes. As partes contratantes obrigam-se a cumprir o ajuste isto porque a força vinculativa do contrato, desejada pelos contratantes e assegurada pela ordem jurídica é elemento essencial do mesmo, ou seja, do pacta sunt servanda.
O não pagamento nos termos preestabelecidos, ou seja, nos respectivos vencimentos, importa em automática constituição em mora, a teor do art. 960, Código Civil, que consagra o princípio dies inerpellat pro homine (mora ex re).
Assim dispõe o Código Civil à respeito do tema :
“Art. 960. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida no seu tempo constitui de pleno direito em mora o devedor. Não havendo prazo assinado, começa ela desde a interpelação, notificação, ou protesto”.
Em havendo inadimplemento de obrigação positiva e líquida no seu vencimento fica o devedor, automaticamente, constituído em mora. Neste sentido é a jurisprudência de nossos tribunais
“OBRIGAÇÃO – DESCUMPRIMENTO – MORA. Havendo prazo certo para o cumprimento da obrigação, a mora opera-se de pleno direito, independentemente de qualquer ato ou iniciativa do credor, por aplicação da regra dies interpellat pro homine” (STJ – Ac. unân. da 4ª T. publ. no DJ de 4-5-92 – Rec. Esp. 9.860-PR – Rel. Min. Barros Monteiro).
“AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO – Cumulada com Perdas e Danos. Estabelece o art. 960 do CCB: ” O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui, de pleno direito, em mora o devedor. Não havendo prazo assinado, começa ela desde a interpelação, notificação ou protesto”. Apelação improvida. Decisão unânime”. (TJPA – Ac. 14.941 – 3ª C. – Rel. Des. Calistrato Alves de Mattos – J. 21.10.88) (RJTJPA 46/223)
No caso de inadimplemento contratual, o ato violador de direito não é ato contra a pessoa, mas sim, ato contra o conteúdo do contrato. Isto é, o interesse imediato a que se visa proteger é o cumprimento das obrigações decorrentes do contrato, razão por que o que se sanciona é o não cumprimento do contrato, e por causa dele é que, indiretamente, se protege o dano (físico ou material) resultante.
Ora, impossibilitado o cumprimento do contrato por culpa do promitente comprador, terá que responder ele, obviamente, pelas conseqüências do inadimplemento do contrato. É a violação de um dever jurídico.
Na apuração da responsabilidade contratual basta o fato em si mesmo do inadimplemento da prestação. Não a cumprindo em sua totalidade, ou em parte dele, responde, forçosamente, o contratante culpado, por perdas e danos (TJ-SP. Acórdão da 6ª CC, nº 213.792-1/5; TJ-RJ -Acórdão nº 1005, da 6ª CC).O inadimplemento culposo das obrigações é disciplinado, principalmente, nos artigos
Violado o contrato, pelo não cumprimento da prestação, ocorre a obrigação de indenizar por perdas e danos (prejuízos efetivos e lucros cessantes), de conformidade com o disposto nos artigos 1056 e 1060 do Código Civil.
Quanto a reintegração de posse, aduz o autor que se a posse de uma das partes resulta de contrato, uma vez rescindido este, e mantendo, a parte, o imóvel, durante o tempo em que conservá-lo em seu poder, passa a caracterizar o esbulho. (TJGO – EI 514-5 – GO – CCR. – Rel. Des. Castro Filho – J. 04.09.91) (RJ 172/81)
Também muito a propósito os seguintes acórdãos:
“REINTEGRAÇÃO DE POSSE -……. Havendo cláusula resolutiva expressa, o inadimplemento das obrigações de fazer, autorizam o possuidor do imóvel, a promover ação de reintegração independentemente da propositura, prévia ou concomitante, da ação de rescisão de contrato”. (TFR – AC 79.341 – RJ – 3º T. – Rel. Min. Flaquer Scartezzini) (RJ 104/141).
“POSSE INJUSTA-REIVINDICAÇÃO A QUALQUER TEMPO – DIREITO -RECONHECIMENTO – Presente a comprovação da posse injusta sobre o imóvel, não há por que não se reconhecer o direito ao proprietário em reivindicá-lo a qualquer tempo” (TJ-CE – Ac. unân. da 2ª Câm. Cív. julg. em 14-6-95 – Ap. 27.559-Crato – Rel. Dês. Stênio Leite Linhares).
Fiel a esse desiderato, o Código Civil, na verdade, assegura ao proprietário “o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua” (art. 524). Ora, em sendo rescindido o contrato de compra e venda, o contratante inadimplente passa a não possuir o justo título para se manter na posse do imóvel
Deixamos de analisar a possibilidade de cobrança do saldo devedor pois que, diante do contrato de promessa de compra e venda em causa, verifica-se que tal alternativa é altamente prejudicial aos interesses dos promitentes vendedores.
Em prosseguindo, quando da propositura de uma nova ação de rescisão de contrato, cumulada com reintegração de posse e ressarcimento de perdas e danos, agora sob o argumento de inadimplemento contratual, poderá ser levantada, pela parte contrária, a existência de “coisa julgada”. Por isso, dependerá, o sucesso do feito, da habilidade e competência do advogado constituído nos autos de modo a convencer ao julgador da não ocorrência de “coisa julgada”, de acordo com o princípio contido no art. 469 do CPC.
O Código de Processo Civil, na inteligência no art. 469 e incisos, ressalva que o pálio da coisa julgada abriga somente o dispositivo da sentença que se alvitra executar, ficando, portanto, excluídos dessa proteção os motivos, a verdade dos fatos e a eventual apreciação da questão prejudicial, porventura existente. Ou , ainda, em outras palavras, não faz coisa julgada a sentença que, considerando situação de fato diversa, decidiu controvérsia entre as partes já com decisão final.
O Código de Processo Civil, na inteligência no art. 469 e incisos, ressalva a possibilidade de, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, serem apreciados fatos não postos, anteriormente, como fundamento da sentença, em ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. Limites objetivos da coisa julgada, que não abrangeram os motivos da decisão, nem a verdade dos fatos, estabelecidos como fundamento da sentença.
Atente-se as seguintes decisões de nossos tribunais:
“PARTE DISPOSITIVA DO VOTO CONDUTOR COERENTE COM A PROCLAMAÇÃO DO JULGAMENTO, MAS EM DISSONÂNCIA COM A RESPECTIVA MOTIVAÇÃO – PREVALÊNCIA DA PARTE DISPOSITIVA –…. a coisa julgada protege o dispositivo do acórdão, não alcançando a respectiva motivação” (CPC, art. 469, I). Recurso especial não conhecido. (STJ – REsp 202.116 – PR – 2ª T. – Rel. Min. Ari Pargendler – DJU 31.05.1999 – p. 133)
“COISA JULGADA – LIMITES OBJETIVOS – LIQUIDAÇÃO – EXECUÇÃO – DISSÍDIO PRETORIANO E VIOLAÇÃO AOS ARTS. 467, 468 E 610 DO CPC NÃO CARACTERIZADOS – 1 – O Código de Processo Civil, na inteligência no art. 469 e incisos, ressalva que o pálio da coisa julgada abriga somente o dispositivo da sentença que se alvitra executar, ficando, portanto, excluídos dessa proteção os motivos, a verdade dos fatos e a apreciação da questão prejudicial porventura existente. ……….”(STJ – REsp 134.166 – MG – 6ª T. – Rel. Min. Fernando Gonçalves – DJU 02.02.1998)
“COISA JULGADA MATERIAL – ART. 469, I E II DO CPC – Possibilidade de, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, serem novamente apreciados fatos postos como fundamento da sentença em anterior ação de adjudicação do imóvel objeto da lide. Limites objetivos da coisa julgada, que não abrangem os motivos da decisão, nem a verdade dos fatos, estabelecida como fundamento da sentença”. (STJ – REsp 18.993-0 – 4ª T. – Rel. Min. Athos Carneiro – DJU 30.11.1992) (RJ 186/92)
“OFENSA A COISA JULGADA – A coisa julgada, sendo instrumento de segurança jurídica, não o é da perpetuação da inverdade de dados fáticos (CPC, art. 469, II)”. (TRF 4ª R. – AI 90.04.25138-3 – RS – 3ª T. – Rel. Juiz Gilson Dipp – DJU 08.05.1991)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – COISA JULGADA – NÃO OCORRÊNCIA – EXEGESE DOS INCISOS I E II DO ART. 469, DO CPC – Sobre os motivos ou as razões de decidir do julgador, assim como sobre a “verdade” que o convencimento deste estabeleceu para os fatos que envolvem a questão posta em lição, não incide a “coisa julgada”, ante a vedação preconizada pelos incisos I e II do art. 469, do CPC – Agravo improvido”. (TJRS – AI 198087678 – RS – 20ª C.Cív. – Rel. Des. Teresinha de Oliveira Silva – J. 12.08.1998)
“COISA JULGADA. CPC-ART. 469 INC. I. 2. SENTENÇA. DISPOSITIVO. – Coisa julgada. Dispositivo. As expressões utilizadas no dispositivo sentencial hão de ser fielmente compreendidas em atenção ao que lhes deu vida, constante da motivação decisória. Apelo provido”. (TARS – AC 195.185.137 – 6ª CCiv. – Rel. Juiz Arminio José Abreu Lima Da Rosa – J. 15.02.1996)
“CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOJAS – USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM – …… Não faz coisa julgada a sentença que, considerando situação de fato diversa, decidiu controvérsia entre as partes, dando a cobrança como indevida (arts. 469, II e 471, I do CPC)” (TACRJ – AC 11216/89 – (Reg. 4331) – Cód. 89.001.11216 – 5ª C. – Rel. Juiz Dalton Costa – J. 22.11.1989) (Ementário TACRJ 13/90 – Ementa 32767)
Conclusão
Na verdade, de todo o exposto se pode deduzir que a rescisao de um contrato, em especial de compra e venda de imovel, somente se obtem mediante justificativa de inadimplemento ou descumprimento contratual da outra parte. O art. 1.092 do Codigo Civil dispoe que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Parágrafo único – A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos.”
Assim, caberia na hipótese em causa, o pedido de rescisão contratual mas com base no inadimplemento da obrigação por parte do adquirente, qual seja, no não pagamento do saldo devedor. A maior dificuldade, agora, seria convencer o juízo que não ocorreu a coisa julgada e que os argumentos ou fundamentos, a serem apreciados, seriam outros, diferentes daqueles levantados na ação anterior. E, também, não se pode deixar de ressaltar a questão das ações fiscais que, caso ainda não estejam decididas definitivamente, talvez seja necessário o deposito do valor correspondente `as mesmas, afim de se garantir terceiros adquirentes.
Este e o nosso parecer
* Consultor Jurídico
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