Resumo: A Lei 14.010/2020 criou regras transitórias em face da Pandemia de Covid-19 e atingiu a prisão civil por dívida de pensão alimentícia, contratos locatícios, processos de despejos e, reintegração de posse, também o direito condominial. Não há proibição de ação de despejo e, sim, a vedação ao despejo liminar.
Palavras-Chave: Contrato Locatício. Despejo. Condomínio Edilício. Reintegração de Posse. Lei da Pandemia. Regime Jurídico Emergencial e Transitório.
A Lei 14.010/2020[1] criou regras transitórias para disciplinar as relações jurídicas privadas durante a pandemia de Covid-19, como o direito de família, as relações de consumo e, entre condôminos. Assim, determinou a lei que até 30 de outubro de 2021 a prisão por atraso de pensão alimentícia[2] deverá ser cumprida exclusivamente domiciliar.
O Supremo Tribunal Federal (STF) formou em 08.12.2021 maioria de votos para confirmar a decisão que estendeu até 31 de março de 2021 a proibição de despejos e reintegrações de posse contra famílias vulneráveis durante a pandemia de Covid-19.
Sete ministros seguiram o voto proferido pelo relator, Ministro Luís Roberto Barroso, que, estendeu o prazo até março do ano que vem e estabeleceu que a medida vale para imóveis rurais e urbanos.
A referida lei ainda prorrogou a validade da opção de se exercitar virtualmente as assembleias condominiais e, os síndicos que desejarem se perpetuar neste cargo, também prorrogaram suas gestões ou receberam orientações errôneas. Se a assembleia condominial não foi convocada até 30.10.2021, o síndico não possui mandato, portanto, doravante a assembleia terá que ser convocada por solicitação de 1/4 de todos os condôminos, pois mandato vencido de um síndico não lhes dão tais direitos.
A assembleia virtual é aquela que é realizada com os condôminos, com os mesmos propósitos, porém por meio de alguma plataforma digital.
A assembleia virtual foi implantada justamente para que decisões importantes dentro das relações condominiais pudessem continuar sendo tomadas, mas mantendo-se o distanciamento social e garantindo a segurança e saúde de todos.
Três tipos de assembleias, a saber: a primeira destas é a Assembleia Geral de Instalação. Essa é a primeira reunião após a entrega de um condomínio pela construtora, por exemplo. Nessa primeira reunião, normalmente, é efetuado o registro do CNPJ, a aprovação da contratação dos seguros obrigatórios, aprovação da Convenção do condomínio, contratação de funcionários e a definição do primeiro síndico.
A Assembleia Geral Ordinária está prevista no artigo 24 da Lei nº 4.591/64 e é obrigatória. Ela deve ser realizada anualmente, convocada conforme o previsto na Convenção para a aprovação das contas, verbas e despesas do condomínio, bem como aprovação do orçamento como um todo.
Neste caso, serão aprovados por maioria dos presentes conforme determina a lei. Poderão ser incluídos outros assuntos a serem votados na mesma reunião.
E por derradeiro, a Assembleia Geral Extraordinária. Como o próprio nome já diz, são assembleias convocadas de forma extraordinária com o propósito de discutir um tema em específico, como um reparo de emergência, demissão ou contratação de algum funcionário, etc.
Estas funcionam por meio de plataformas digitais, como: Zoom, ByDoor, Google Meet, Kiper entre muitas outras. Existem tanto as versões pagas que podem ser contratadas pelo condomínio, como as gratuitas que não deixam em nada a desejar.
As assembleias virtuais estão englobadas pelas disposições do Código Civil (Lei nº 10.406 de 2002), em especial, a partir do Capítulo VI que trata dos condomínios em geral, artigo 1.134 e seguintes.
Destaque-se, ainda, a Lei nº 4.951 de 1964 que trata dos condomínios em edificações e das incorporações imobiliárias. Esta lei trata de aspectos como a Convenção de condomínio, bem como da obrigatoriedade e/ou hipóteses da realização de Assembleias.
A Medida Provisória 2.200-2/2001 (in: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/antigas_2001/2200-2.htm ) que trata da autenticidade, integridade e validade jurídica dos documentos e transações realizados pelos meios digitais, fatores que são de extrema importância na realização de assembleias realizadas por meios virtuais.
Foi a edição da Lei nº 10.010 de 2020, que passou a dispor sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado durante o período da pandemia do coronavírus.
Dentre outras providências, foi nesta lei que passou a ser prevista a possibilidade de realização das assembleias virtuais, autorizando-as ainda que não previstas na Convenção do Condomínio.
Em julho de 2020, sobreveio a Lei nº 14.030/2020, que disciplinou a realização das reuniões e assembleias gerais ao longo do exercício de 2020 no âmbito das sociedades limitadas, anônimas e cooperativas, bem como das entidades do cooperativismo.
Suspendeu-se até o final de 2021, os despejos determinados por ações em face de não pagamento de imóveis comerciais, até o valor de R$ 1,2 mil, e residenciais, de até R$ 600,00 (seiscentos reais).
Suspendeu ainda os atos praticados desde de 20 de março de 2020, com exceção aos já concluídos. Igualmente dispensou o locatário do pagamento de multa em caso de encerramento de locação de imóvel decorrente de comprovada perda de capacidade econômica que inviabilize o cumprimento contratual locatício. Autorizou a realização de aditivo contratual de locação por meio de correspondências eletrônicas bem como aplicativos de mensagens.
A dispensa não vale em caso de o imóvel ser a única propriedade do locador e o dinheiro do aluguel consistir em sua única fonte de renda. Igualmente não valerá para imóveis rurais.
A paralisação de qualquer atividade judicial, extrajudicial ou administrativa tendente a devolver a posse do proprietário que sofreu esbulho ou a garantir o pagamento de aluguel impactaria diretamente na regularização desses imóveis e na renda dessas famílias de modo que geraria um ciclo vicioso, pois mais famílias ficariam sem fonte de renda e necessitariam ocupar terras ou atrasar pagamentos de aluguéis”, diz o presidente na justificativa do veto.
No caso de ocupações, a suspensão vale para aquelas ocorridas antes de 31 de março de 2021 e não alcança as ações de desocupação já concluídas na data da publicação da futura lei.
Nem mesmo medidas preparatórias ou negociações poderão ser realizadas. Somente após o fim desse prazo é que o Judiciário deverá realizar audiência de mediação entre as partes, com a participação do Ministério Público e da Defensoria Pública, nos processos de despejo, remoção forçada e reintegração de posse.
Em relação à dispensa da cobrança de multa em virtude do encerramento do contrato de locação por parte do locatário, o projeto restringe sua aplicação aos contratos de locação residencial comprometidos em razão da incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos.
Antes disso, porém, proprietário e inquilino deverão tentar um acordo para reequilibrar o ajuste à nova situação financeira, atualizando valores ou parcelando-os de modo a não comprometer a subsistência familiar.
Para os contratos de locação não residencial, exige-se que a atividade desenvolvida no imóvel urbano tenha sofrido interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias. Também nesse caso, a dispensa do pagamento da multa está condicionada à frustração de tentativa de acordo entre as partes para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento do aluguel.
Diante do mar de incertezas sobre a Lei do Inquilinato desde 2021, devido à pandemia de Covid-19, o que afetou a oferta e procura de imóveis, e teve forte impacto no regramento legal do setor, particularmente, sobre a Lei 8.245/1991.
À medida que transcorre a crise sanitária atual e seus deletérios efeitos econômicos, o seu tremendo impacto sobre as locações se torna mais evidente e inegável. E, sem haver qualquer medida restritiva, os despejos em São Paulo já aumentaram na ordem de 79%, no primeiro trimestre de 2021.
E, as principais motivações são a falta de pagamento, tanto em imóveis residenciais como os comerciais. E, também há os casos em que os imóveis são vendidos pelo proprietário, obrigando o inquilino a deixar o imóvel locado.
Parece que a melhor solução proposta de forma rápida e eficiente é a busca do diálogo entre os contratantes e o bom senso[3]. E, também o reforço no apoio às medidas de prevenção e incentivo à vacinação em massa, para que o controle sobre a pandemia se estabeleça da melhor forma que possível.
Lembremos que os despejos, nesse atual contexto, são influenciados pela teoria da imprevisibilidade. Portanto, não se trata de intervencionismo do Estado, mas de promoção permitida dentro do Código Civil brasileiro vigente[4], de índole liberal-social, de medida extraordinária em prol de uma parte devedora nitidamente alcançada por fatos imprevisíveis. Cabe a aplicação dos artigos 478 e 480 do CC de 2002[5].
Lembremos que segundo a doutrinadora Maria Helena Diniz a onerosidade excessiva está adstrita à resolução e não à revisão contratual, mas nada obsta a que o interessado (réu da ação de resolução do contrato) se ofereça, ante o princípio da conservação do negócio jurídico, na contestação ou na transação judicial para modificar a prestação, evitando a rescisão do contrato, a teor do disposto nos artigos 317 com o 479, e restabelecendo o equilíbrio contratual[6].
A rescindibilidade do negócio jurídico prescinde de qualquer vício do consentimento ou de incapacidade da pessoa, sendo o seu pressuposto uma lesão[7].
O Presidente da República, promulgou a Lei 14.216/ 2021, que suspende o despejo ou a desocupação de imóveis urbanos até o fim deste ano em virtude da pandemia de coronavírus.
Em 30/12/2020, o Ministro Lewandowski deferiu a cautelar na ADI nº 6.625 para, na prática, estender a vigência de dispositivos da Lei nº 13.979/2020 (que dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019), após admitir que a intenção do legislador foi manter “medidas profiláticas e terapêuticas extraordinárias, preconizadas naquele diploma normativo, pelo tempo necessário à superação da fase mais crítica da pandemia, mesmo porque à época de sua edição não lhes era dado antever a surpreendente persistência e letalidade da doença”.
Equivale afirmar que a mera falta de pagamento, por si só, nunca justificou a liminar de despejo. É preciso também que o contrato esteja desprovido de qualquer garantia, seja por não ter sido contratada, seja por sua extinção. E, existindo fiador, por exemplo, não é e nunca foi possível a concessão da liminar.
A suspensão[8] do dispositivo possui assim uma razão de ser. Se a postergação do contraditório já é medida excepcional, ainda mais o deve ser em um cenário de crise sanitária.
Diante da situação excepcional de pandemia, pretende-se evitar o despejo do locatário de maneira abrupta, sem a sua manifestação nos autos. Esse entendimento não deve servir de incentivo à inadimplência, por não impedir o despejo após o contraditório, muito menos o manejo dos meios ordinários para a cobrança dos aluguéis. Ultrapassando o caso das locações residenciais, a cautelar também tratou das ocupações urbanas coletivas.
Apesar que o RJET (Regime Jurídico Emergencial e Transitório) tenha restado omisso sobre o tema, estando a matéria em análise pelo Senado Federal no Projeto de Lei nº 827/2020 (Em 07/10/2021.Mesa Diretora. Transformado na Lei Ordinária 14216/2021. DOU 08/10/21), é certo que há em nosso ordenamento jurídico fundamentos aptos a justificar a suspensão provisória das ordens de desocupação de imóveis utilizados para fins de moradia, enquanto perdurarem os efeitos da pandemia da Covid-19.
Sendo possível pela própria abertura hermenêutica proporcionada pelos direitos fundamentais, tendo em vista utilizarem como técnica, por diversas vezes, conceitos jurídicos abertos ou cláusulas gerais, como é a função social.
A função social[9] não se sobrepõe ao direito de propriedade, afirmam Alice Cysneiros e Venceslau Tavares Costa Filho. No entendimento ora defendido, o direito de propriedade poderá ser condicionado ou limitado pela função social, à luz da chamada “teoria externa”. Significa que o direito à propriedade não é absoluto e pode sofrer restrições, limites e intervenções, como todos os direitos fundamentais.
É de se louvar a contenção do Ministro Barroso na construção da decisão sob análise, respeitando os espaços de autonomia do direito civil. (In: CYSNEIROS, Alice; COSTA FILHO, Venceslau Tavares. Porque é acertada a suspensão de despejos durante a pandemia. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-jun-14/direito-civil-atual-porque-acertada-suspensao-despejos-durante-pandemia Acesso em 04.02.2022).
O principal questionamento cinge-se a possibilidade de entrar com ação de despejo durante a pandemia. A resposta é afirmativa. A Lei 14.010/2020 vigente desde de 12 de junho de 2020 fixou que regramentos jurídicos emergenciais no período da pandemia com relação as locações de imóveis urbanos, trouxe apenas uma proibição de despejos por liminares.
Na ação de despejo há a possibilidade de o locador conseguir que o juiz autorize a retomada do imóvel locado no começo do processo, expedindo-se ordem para desocupação do imóvel em quinze dias.
Mas, não é em qualquer caso que é possível tal despejo imediato. Pois somente é autorizado quando a locação não resta assegurada por nenhum tipo de garantia, a saber: fiador, caução ou seguro fiança. Portanto, sendo o contrato locatício assegurado por fiador, em regra, o locador não conseguirá obter o despejo liminar.
A Lei, em comento, apenas obstou temporariamente a concessão de despejo liminar e, não da ação de despejo em si. O referido impedimento vigorou somente até 30 de outubro de 2020.
Previu o legislador que “Ficam sem eficácia os incisos XV e XVII do § 3º do art. 36 e o inciso IV do art. 90 da Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011, em relação a todos os atos praticados e com vigência de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020 ou enquanto durar o estado de calamidade pública[10] reconhecido pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020”.
No entanto, que o prazo previsto no Decreto Legislativo n° 06/20 pode vir a ser estendido de acordo com as circunstâncias que ainda possam existir no final do ano de 2020 no Brasil, a ensejar a alteração do prazo para data posterior a 31.12.2020.
Como se sabe, a lei temporária pode ser instituída em duas modalidades: i) com termo final de vigência certo e determinado (exemplo: 30.10.2020); ii) com termo final de vigência incerto e indeterminado, como ocorre no caso de a lei ser vinculada ao período de duração da calamidade pública reconhecida oficialmente pelo poder público, como ocorre no exemplo do art. 16, da Lei n° 14.010/20.
Acredita-se que o RJET continuará produzindo efeitos mesmo depois do término da sua vigência em outras situações, e não apenas naquela expressamente nele previstas.
Em virtude de ostentar, inequivocamente, a natureza de lei temporária, sua eficácia se protrairá no tempo, aplicando-se a todos os eventos ocorridos enquanto estava em vigor, mesmo que exigido o seu cumprimento após a sua revogação natural, que se dará com o advento do termo nela previsto, a saber, o dia 30.10.2020, ou na hipótese da regra transitória antitruste, enquanto durar o estado de calamidade pública decorrente da pandemia. (In: GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; NEVES, Thiago Ferreira Cardoso. Revisitando o Direito Intertemporal: vigência e eficácia da Lei da Pandemia (Lei 14.010/20; RJET. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2020/06/26/lei-14010-20-vigencia-eficacia/ Acesso em 04.02.2022).
Diante da ausência de prorrogação expressa, para 2021 em diante, das medidas de enfrentamento à pandemia e que foram originalmente previstas para 2020, havendo a necessidade de permanente distanciamento social, devem, portanto, as reuniões e assembleias gerais no âmbito das associações e fundações, serem realizadas de forma digital ou virtual.
O STF prorrogou liminarmente o estado de calamidade pública en face da pandemia de Covid-19. E, o número da Covid-19 no Brasil até 28 de dezembro de 2020, quando o país havia acumulado o registro de 7,5 milhões de infectados e mais de 600 mil óbitos.
“Por isso, a prudência – amparada nos princípios da prevenção e da precaução, que devem reger as decisões em matéria de saúde pública – aconselha que as medidas excepcionais abrigadas na Lei n° 13.979/2020 continuem, por enquanto, a integrar o arsenal das autoridades sanitárias para combater a pandemia”, concluiu.
A liminar de Lewandowski mantém parte da lei de enfrentamento à Covid-19 ao menos até que os parlamentares revoguem formalmente os artigos com vigência prorrogada.
Tramitam, atualmente, no Congresso ao menos três projetos, dois no Senado e um na Câmara, que preveem o adiamento da vigência da lei, mas que ainda não têm previsão de serem votados. O ministro submeteu a sua decisão liminar para referendo do plenário do Supremo. O tribunal, contudo, encontra-se em recesso e só retomará as sessões colegiadas em fevereiro de 2021.
De qualquer modo, as regras temporárias em face da pandemia de Covid-19 impactando o direito civil brasileiro em diversas searas atende não apenas ao fato de haver a força maior, mas principalmente, para manter o prestígio da preservação da dignidade humana que é pautado na Constituição Federal brasileira de 1988, sendo uma bússola para todo ordenamento jurídico pátrio.
Referências:
CAPPELLETTI, Mauro; GARTH, Bryant. Acesso à Justiça. Tradução de Ellen Gracie Northfleet. Porto Alegre: SaFe, 1988.
CYSNEIROS, Alice; COSTA FILHO, Venceslau Tavares. Porque é acertada a suspensão de despejos durante a pandemia. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-jun-14/direito-civil-atual-porque-acertada-suspensao-despejos-durante-pandemia Acesso em 04.02.2022).
DE FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson; BRAGA NETTO, Felipe. Manual de Direito Civil. Volume Único. Salvador: Editora JusPODIVM, 2022.
DE PINHO, Humberto Dalla Bernardina. A Mediação On Line e As Novas Tendências Em Tempos de Virtualização Por Força da Pandemia de Covid-19. Disponível em: http://conhecimento.tjrj.jus.br/documents/5736540/7186707/AMEDIACCAOONLINEEASNOVASTENDENCIASEMTEMPOSDEVIRTUALIZACAOPORFORCADAPANDEMIADECOVID19 Acesso em 04.02.2022.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Volume 3. 36ª edição. Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. São Paulo: Saraiva Jur, 2020.
FELICIANO, Guilherme Guimarães; BRAGA, Mauro Augusto Ponce de Leão; BRAGA, Taís Batista Fernandes. Mediação e conciliação em tempos de Covid-19 (ou além dele) e procedimentos de online dispute resolution. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/335433/mediacao-e-conciliacao-em-tempos-de-covid-19–ou-alem-dele–e-procedimentos-de-online-dispute-resolution Acesso em 04.02.2022.
GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; NEVES, Thiago Ferreira Cardoso. Revisitando o Direito Intertemporal: vigência e eficácia da Lei da Pandemia (Lei 14.010/20); RJET. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2020/06/26/lei-14010-20-vigencia-eficacia/ Acesso em 04.02.2022).
MILITÃO, Pedro. Estado de Calamidade: conceito, efeitos e distinções entre os estados de excepcionalidade. Disponível em: https://pedromilitaodelucena.jusbrasil.com.br/artigos/839706284/estado-de-calamidade-conceito-efeitos-e-distincoes-entre-os-estados-de-excepcionalidade Acesso em 04.02.2022.
MONIZ, Ana Raquel Gonçalves. Promoção da saúde pública e proteção dos direitos fundamentais: a COVID-19 à luz das repercussões jurídico-constitucionais e jurídico-administrativas em Portugal. Disponível em: https://www.cadernos.prodisa.fiocruz.br/index.php/cadernos/article/view/766/813 Acesso em 02.02.2022.
PAMPLONA FILHO, Rodolfo; GAGLIANO, Pablo Stolze. Manual de Direito Civil. Volume Único. 5ª edição. São Paulo: Saraiva Jur, 2021.
TARTUCE, Flávio Manual de Direito Civil. 11ª edição. São Paulo: Método, 2021.
[1] Prevê o art. 6º da LINDB que “A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Em ambos dispositivos está consagrado o princípio da intangibilidade do direito adquirido, do ato jurídico perfeito e da coisa julgada”, e não propriamente a irretroatividade das leis.
[2] A prisão por falta de pagamento da pensão alimentícia já pode ser retomada com a melhora do cenário da pandemia. A decisão do Superior Tribunal de Justiça reverte a orientação de março de 2020 adotada para evitar a proliferação de casos de Covid-19. Segundo o ministro Moura Ribeiro, da Terceira Turma do STJ, as providências adotadas pela Justiça nesse período não funcionaram. Para o Ministro, a prisão é o melhor instrumento para obrigar o devedor de alimentos a cumprir com as obrigações assumidas. O próprio CNJ já havia mudado a recomendação em outubro de 2021, quando passou a orientar juízes de todo o país a voltarem a decretar a prisão de devedores de pensão alimentícia, em especial daqueles que se recusam a se vacinar para adiar o pagamento da dívida.
[3] (…)”o Conselho Superior da Justiça do Trabalho, por intermédio do Gabinete da Vice-Presidência, editou a Recomendação CSJT.GVP 01, de 25 de março de 20202, da qual se extrai a adoção de diretrizes excepcionais para o emprego de instrumentos de mediação e conciliação de conflitos individuais e coletivos em fase processual e fase pré-processual por meios eletrônicos e por videoconferência, estabelecendo parâmetros e procedimentos a serem adotados, em especial, pelos juízes supervisores de Cejuscs. Considerando a nova realidade e os tempos atípicos, ganha corpo a procura pública pelas alternativas de interação, assíncrona ou síncrona, nos procedimentos de online dispute resolution – ODR3. Afinal, não há outros tão adaptados à necessidade atual: interagir, mas distanciar. Qual seria, porém, o tipo de interação mais adequada, considerando as garantias constitucionais do processo4, bem como a necessidade de preservar a paridade de armas das partes? In: FELICIANO, Guilherme Guimarães; BRAGA, Mauro Augusto Ponce de Leão; BRAGA, Taís Batista Fernandes. Mediação e conciliação em tempos de Covid-19(ou além dele) e procedimentos de online dispute resolution. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/335433/mediacao-e-conciliacao-em-tempos-de-covid-19–ou-alem-dele–e-procedimentos-de-online-dispute-resolution Acesso em 04.02.2022.
[4] A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002. pauta-se pela boa-fé, especialmente a objetiva (ou concepção ética da boa-fé), elevada, outrossim, à categoria de Princípio Geral de Direito. A boa-fé objetiva, neste sentido, é um princípio corrente das diversas áreas jurídicas (Consumidor, Trabalho, Processo, Internacional…), não se cingindo ao Direito Civil. a atual codificação está baseada em três princípios fundamentais: a) Socialidade: O Código Civil de 2002 distancia-se do caráter individualista da codificação anterior. O “nós” prevalece sobre o “eu”. Todos os institutos civis têm função social, caso do contrato e da propriedade; b) Eticidade: A codificação atual preocupou-se precipuamente com a ética e a boa-fé, sobretudo com a boa-fé objetiva, aquela que existe no plano da conduta de lealdade dos participantes negociais; c) Operabilidade: O princípio tem dois sentidos. Primeiro, o de simplicidade dos institutos jurídicos, como ocorreu com a prescrição e decadência. Segundo o de efetividade, por meio do sistema de cláusulas gerais e conceitos indeterminados adotado pela atual codificação.
[5] A 5ª Câmara de Direito Comercial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), em matéria sob a relatoria do desembargador Jânio Machado, negou a revisão do contrato de financiamento de um automóvel celebrado em maio de 2019, em cidade do Vale do Rio Tijucas. Em virtude da pandemia da Covid-19, o comprador do veículo ajuizou ação revisional com pedido de tutela antecipada contra um banco para a aplicação da teoria da imprevisão, com o objetivo de descaracterizar a mora, limitar os encargos pactuados e impor a renegociação do contrato.
A teoria da imprevisão abre a possibilidade de resolução ou revisão do contrato quando da ocorrência de fatos novos e imprevisíveis às partes, sem que tenham contribuído para a situação. “A propósito, em razão de as consequências econômicas da pandemia de Covid-19 terem sido sentidas tanto pelo agravante como pela agravada, não se pode aplicar a teoria da imprevisão para favorecer apenas uma das partes, o que já foi dito nesta Corte”, anotou o relator.
O fundamento da Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva está, desse modo e nas precisas palavras de Nelson Rosenvald, na necessidade de “atender ao princípio da justiça contratual, que impõe o equilíbrio das prestações nos contratos comutativos, a fim de que os benefícios de cada contratante sejam proporcionais aos seus sacrifícios”
[6] É cediço que o contrato não é estático, mas dinâmico bem como a relação obrigacional, que deve ser processualizada, na memorável proposição de Clóvis do Couto e Silva que apontou a obrigação como um processo que segue o compasso das circunstâncias econômicas e sociais que presidiram sua composição e, que, quando substancialmente alteradas, justificam a sua modificação. A noção de base objetiva do negócio jurídico tem grande relevância diante de quadro de alteração de circunstâncias fáticas e, e sua teoria foi desenvolvida por Oertmann e Larenz, levou ao afastamento de construções jurídicas anteriores, como a da cláusula rebus sic stantibus e da teoria da pressuposição. Se não há uma formulação expressa do princípio do equilíbrio contratual no Código Civil brasileiro de 2002, não restam dúvidas sobre a sua positivação, seja com fundamento no princípio constitucional da igualdade, seja porque a lei condena tanto o desequilíbrio originário das prestações dos contratantes (ao vedar a lesão), por exemplo.
[7] No artigo 157, reintroduz, no ordenamento, a lesão como modalidade de vício do negócio jurídico: “Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. A lesão é um vício da vontade do negócio jurídico que se caracteriza pela obtenção de um lucro exagerado por se valer uma das partes da inexperiência ou necessidade econômica da outra. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob preeminente necessidade, ou inexperiência, se obriga à prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, sendo que a avaliação dessa desproporção será feita segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado.
[8] Hipóteses de aplicação de suspensão: O art. 2º, § 1º cita algumas hipóteses de aplicação de suspensão, sendo elas: execução de decisão liminar e de sentença em ações de natureza possessória e petitória, inclusive mandado pendente de cumprimento; despejo coletivo promovido pelo Poder Judiciário; desocupação ou remoção promovida pelo poder público; medida extrajudicial; despejo administrativo em locação e arrendamento em assentamentos; autotutela da posse. A condição de suspensão se manterá até 1 (um) ano após a decretação do fim do estado de calamidade pública reconhecida pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020.
Além disso, a lei volta a impedir a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano residencial cujo contrato de aluguel seja de até R$ 600,00 (seiscentos reais) ou não residencial de até R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), nos seguintes casos: ações de despejo motivadas por descumprimento de mútuo acordo para desocupação; em decorrência de rescisão de contrato de trabalho que vincula moradia ao empregado; permanência de sublocatário após extinta a locação celebrada com locatário; fim do prazo notificatório para substituição da garantia locatícia; término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação; falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias.
[9] A função social é um princípio inerente a todo o direito subjetivo. Tradicionalmente, definia-se o direito subjetivo como o poder concedido pelo ordenamento jurídico ao indivíduo para a satisfação de um interesse próprio.
A função social do contrato surgiu como uma das inovações do Código Civil de 2002 passando a ter uma preocupação mais aguçada com os aspectos sociais e a função exercida pelo instituto contratual. Os contratos são de indispensável utilidade atualmente, pois grande parte da dinâmica jurídica se realiza através deles.
[10] O Estado de Calamidade é uma, das pelo menos, quatro situações de excepcionalidade existentes no ordenamento jurídico brasileiro, reservadas para enfrentar problemas de grandes proporções, que exigem providências enérgicas e concentração de esforços. Outros exemplos de situações excepcionais são, a Situação de Emergência, o Estado de Defesa e o Estado de Sítio. Estas duas últimas são de reservadas a esfera do Governo Federal, enquanto as primeiras, as esferas Estadual e Municipal. A definição legal de Estado de Calamidade e de Situação de Emergência é feita pelo Decreto Federal n.º 7.257/2010, veja-se: Art. 2º Para os efeitos desta Lei Complementar, compreende-se como: […] II – desastre: resultado de eventos adversos, naturais ou provocados pelo homem sobre um ecossistema vulnerável, causando danos humanos, materiais ou ambientais e consequentes prejuízos econômicos e sociais; III – situação de emergência: situação anormal, provocada por desastres, causando danos e prejuízos que impliquem o comprometimento parcial da capacidade de resposta do poder público do ente atingido; IV – estado de calamidade pública: situação anormal, provocada por desastres, causando danos e prejuízos que impliquem o comprometimento substancial da capacidade de resposta do poder público do ente atingido; […] O Estado de Calamidade pública é decretado em situações reconhecidamente anormais, decorrentes de desastres (naturais ou provocados) e que causaram danos graves à comunidade, inclusive ameaçando a vida da população em questão.