No próximo mês, estará iniciando a temporada de verão na ilha de Santa Catarina e região e é justamente nessa época que as locações de imóveis, principalmente na modalidade por temporada, aumentam de forma exponencial.
Ocorre que essas locações, na maioria das vezes, são feitas de maneira informal e normalmente tudo é tratado verbalmente, por telefone ou e-mails, sem nenhuma garantia e sem contrato prévio. Contudo, não fazer um contrato formal, com a observância legal, pode trazer sérios prejuízos, principalmente ao locador.
Vejamos algumas questões que devem ser observadas na hora de fazer a locação do imóvel por temporada.
Prazo certo e determinado – necessidade de um contrato escrito?
De acordo com a Lei nº 8.245/91, que trata do aluguel por temporada nos artigos 48 a 50, o prazo da locação não pode ultrapassar 90 dias, para ser considerada uma locação para temporada.
Essa é umas das principais razões para a necessidade de se ter um contrato escrito no caso da locação por temporada, pois além de se tratar de uma locação excepcional, ela possui prazo certo.
Caso o contrato não seja formalizado e ocorrendo o descumprimento por alguma das partes, será necessário provar a relação locatícia por outros documentos, como, por exemplo, recibo, e-mail, etc. Isto pode acabar dificultando às partes para requererem seus direitos.
Portanto, evite problemas e faça um contrato por escrito para a sua locação.
Finalidade da locação
Segundo o art. 48 da Lei 8.245/91, o contrato de locação para temporada é considerado uma residência temporária para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, período de obras em residências, e outros fatos que representem um determinado período de tempo.
Tendo isso em vista, uma dica é colocar no contrato qual é a finalidade da locação, como, por exemplo, estadia de férias, para que fique evidenciado se tratar de uma locação por temporada.
Além disso, em virtude da finalidade expressamente prevista em lei, é importante destacar as locações para temporada pertencem ao gênero das locações residenciais, e, por isso, não há locação para temporada de finalidade comercial/não residencial.
Imóvel mobiliado ou não
O imóvel objeto da locação, pode, ou não, vir mobiliado e equipado com utensílios, armários, sofá, camas, mesas e bens móveis em geral. Por se tratar de uma locação em que o locatário pretende, no máximo, ficar 90 dias, é usual que o imóvel venha mobiliado, mas a inexistência de móveis, por si só, não descaracteriza a locação para temporada.
Contudo, em existindo bens móveis na casa ou apartamento a ser locado para temporada, a lei exige das partes contratantes o cuidado prévio da descrição dos móveis e utensílios. Portanto, é prudente a elaboração de um relatório de vistoria do imóvel, com a descrição detalhada dos bens, como a informação clara sobre o estado atual, conservação e manutenção em que se encontra cada um deles no momento da entrega das chaves.
Esse relatório de vistoria inicial pode tanto integrar o corpo do contrato de locação ou constar de um anexo específico, que deverá ser parte integrante do contrato. Este relatório será extremamente útil quando ocorrer a devolução das chaves, ocasião em que deverá ser realizada uma nova vistoria que observará os mesmos itens, para se constatar o estado de conservação.
Portanto, este detalhamento dos móveis existentes no imóvel serve como uma forma de garantia à má utilização do imóvel e dos móveis, evitando que o locador venha a arcar com tais prejuízos.
Cobrança antecipada dos alugueis e garantia locatícia
A grande vantagem da locação para temporada é a possibilidade de cobrança antecipada e integral dos aluguéis e dos demais encargos locatícios por parte do locador. Esta previsão consta no art. 49 da Lei 8.245/91. Isso é, o locador já pode cobrar o valor integral dos alugueis (até 90 dias), de uma só vez, no início da locação.
Além dessa vantagem, o locador poderá exigir do seu locatário que preste alguma das garantias locatícias previstas no art. 37 da Lei 8.245/91, como, por exemplo, caução em dinheiro no valor de três alugueis ou de bens móveis ou imóveis, fiança, dentre outras (confira nosso artigo sobre garantias locatícias). Contudo, como o locatário para temporada quase nunca reside na cidade de localização do imóvel locado, raramente encontrará fiador pessoal a lhe garantir a locação, sendo mais comum a garantia por seguro ou caução em dinheiro.
Essa previsão justifica-se, sobretudo, pela necessidade de reparação a eventuais danos causados pelo locatário ao imóvel locado e/ou ao seu mobiliário e utensílios.
Portanto, o locador poderá exigir do locatário a antecipação integral dos alugueis e, cumulativamente, uma (e apenas uma) modalidade de garantia locatícia.
Prorrogação do prazo
Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término do prazo ajustado, sem oposição do locador, ficará prorrogado o contrato por prazo indeterminado e converter-se-á em uma locação residencial comum, não sendo mais cabível o benefício da cobrança antecipada dos alugueis.
Ocorrendo essa prorrogação do contrato, o locador somente poderá retomar o imóvel locado por algum dos fundamentos previstos no art. 9o e art. 47 da Lei nº 8.245/91, a saber:
- Por mútuo acordo;
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
- Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Como é possível observar, estas são situações bastante específicas, que dificultam a retomada do imóvel. Portanto, deve o locador ficar atento para retomar o seu imóvel em até 30 dias após o término do contrato, podendo, inclusive, tomar as medidas judiciais cabíveis para que haja a desocupação.
Diante de todo o exposto, percebe-se que, apesar de parecer uma locação mais simples, a inobservância de algumas questões pode trazer dor de cabeça e até mesmo prejuízo ao locador.
Portanto, o ideal é que se tenha assessoria de um profissional da advocacia que atue na área imobiliária, a fim de que a locação respeite as determinações da lei e que o contrato contenha todas as garantias e condições para torná-la segura.
Taiana Valar Dal Grande
Advogada, pós-graduada em Processo Civil pelo Complexo de Ensino Superior de Santa Catarina – CESUSC e graduada em Direito pelo Complexo de Ensino Superior de Santa Catarina – CESUSC.
taiana@carreiraodalgrande.com.br | (48) 98404-0228