Modelo de Contestação - reintegração de posse de casa própria por inadimplência

EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ...........

AUTOS N.º ..../....

.................., devidamente qualificada nos em epígrafe - Ação Ordinária de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, promovida contra ............. e .............-, por intermédio de seu procurador abaixo assinado, vem com o devido respeito e acatamento diante de V. Exa., em atenção ao r. despacho de fls. ...., apresentar, tempestivamente, IMPUGNAÇÃO à contestação apresentada pela denunciada, na forma abaixo:

DA CONTESTAÇÃO

Em preliminar, a denunciada requer o indeferimento do pedido de reintegração liminar na posse do imóvel objeto do contrato sub judice, diante do disposto no artigo 508 do Código Civil.

No mérito, alega ter celebrado com o primeiro Réu Contrato de Promessa de Cessão de Direitos, através do qual passou a ser titular dos direitos e obrigações decorrentes do contrato firmado entre o mesmo e a Autora.

Sustenta que, em razão do considerável aumento das prestações, as quais reputa capitalizadas e corrigidas em periodicidade menor do que a permitida em lei, tornou-se inadimplente. Nessa esteira, invoca o artigo 28 da Lei n.º 9.069/95 (Dispõe sobre o Plano Real, o Sistema Monetário Nacional, estabelece as regras e condições da emissão do Real e os critérios para conversão das obrigações para o Real, e dá outras providências).

Informa, ainda, que em consulta formulada ao PROCON, obteve parecer apontando "aumento abusivo das prestações" (fls. ....).

Após noticiar a propositura de ação revisional do contrato em face da Autora, perante a ..... Vara Cível desta Capital, aduz a ilegalidade do instrumento, entre outras razões, diante da aplicação do CUB como índice de correção após a entrega da obra.

No mais, postula a declaração de nulidade do Parágrafo primeiro, da Cláusula ................. do contrato, bem como do Parágrafo Primeiro, da Cláusula .......... deste instrumento, ao entendimento de que os dispositivos ofendem o Código de Defesa do Consumidor.

Ao final propugna pela improcedência da ação, com a imediata exclusão dos Requeridos do polo passivo da lide.

Os argumentos da denunciada improcedem. Senão vejamos:

PRELIMINARMENTE

- Do Descabimento da Denunciação da Lide

O instituto da denunciação da lide constitui-se em verdadeira ação regressiva num mesmo processo, "proponível tanto pelo autor como pelo réu, sendo citada como denunciada aquela pessoa contra quem o denunciante terá uma pretensão indenizatória", caso venha a sucumbir na ação principal (CARNEIRO, Athos Gusmão. Intervenção de Terceiros. São Paulo: Saraiva, 2ª ed., 1983. p. 63).

Todavia, o cabimento deste ato reclama a configuração de uma das hipóteses previstas no artigo 70 do Código de Processo Civil, no caso inexistente, pois: a) a denunciada não é alienante do bem e tampouco se está a reivindicar o mesmo (inciso I); b) a denunciada também não é proprietária ou possuidora indireta do imóvel (inciso II); e, c) a lei e o contrato sub judice não autorizam a transferência dos direitos de aquisição do bem sem a prévia, expressa e escrita anuência da Autora, razão pela qual incabível qualquer indenização em sede de ação regressiva.

A propósito, nos termos da Cláusula Trigésima Segunda do contrato, "Poderá o PROMITENTE COMPRADOR ceder os direitos e obrigações decorrentes da promessa de compra e venda, desde que obtida a prévia, expressa e escrita anuência da PROMITENTE VENDEDORA, a quem é assegurado o direito de preferência na aquisição da unidade predial e, ainda, que o PROMITENTE COMPRADOR se encontre em dia com todas as suas obrigações." (grifos nossos).

Como se vê, a despeito das condições expressas do contrato quanto à cessão dos direitos nele previstos, nem os Réus e tampouco a denunciada juntaram qualquer documento demonstrando terem obtido a anuência expressa e escrita da Autora para a celebração do contrato de fls. .... E não demonstram porque não obtiveram.

Frise-se, ainda, que os pagamentos das parcelas, entre o momento no qual se operou referida cessão e a caracterização do inadimplemento, foram efetuados junto à Caixa Econômica Federal, ou mediante depósito bancário, e não junto à Autora.

O fato desta ter tratado de assuntos do imóvel com os proprietários da Autora, ou da Construtora haver exigido pagamento pela transferência do bem (5% do seu valor), ou ainda dela ter comparecido perante o PROCON juntamente com a empresa (a Reclamação lá proposta não foi julgada, sendo arquivada em decorrência da presente demanda), em nada auxiliam, pois nestas ocasiões a transferência já havia se operado sem o consentimento da Autora, a qual não estava obrigada a aceitar - como de fato não aceita - a denunciada como promissária compradora. Máxime diante da violação do seu direito de preferência na aquisição do imóvel, previsto na citada Cláusula .........

A propósito, vislumbra-se clara tentativa dos Réus de se eximirem das responsabilidades contratualmente assumidas, mediante a denunciação postulada. Em casos tais desmerece acolhida o requerimento, verbis:

"Se o denunciante intenta eximir-se da responsabilidade pelo evento danoso, atribuindo-a com exclusividade a terceiro, não há como dizer-se situada a espécie na esfera da influência do art. 70, III, do CPC, de modo a admitir-se a denunciação da lide, por isso que, em tal hipótese, não se divisa o direito de regresso, decorrente de lei ou do contrato." (STJ - 3ª Turma, REsp 36.056-0-MG, rel. Min. Costa Leite, j. 31.8.93, DJU 18.10.93, p. 21.876, 2ª col.).

E mais:

"Não estando o terceiro, por lei ou por contrato, obrigado a ressarcir ao denunciante os prejuízos que venha a sofrer com o resultado da ação, não viola o art. 70, III, CPC, o acórdão que indefere a pretendida denunciação da lide." (RSTJ 88/164).

Caso a denunciada se julgue lesada, deve buscar em sede de outra ação a reparação de seus direitos contra os Requeridos, os quais com ela celebraram contrato de cessão de direitos sem obter a anuência da Autora, violando expressa disposição contratual.

Portanto, é a presente preliminar para requerer seja reconhecida a nulidade do contrato de fls. ...., com base nos incisos III e IV, do artigo 145 do Código Civil brasileiro, declarando, de consequência e com fundamento no artigo 267, VI do Código de Processo Civil, a ilegitimidade passiva da denunciada.

NO MÉRITO

Todavia, caso V. Exa. não entenda pela exclusão da lide da denunciada, a Autora, fundada no princípio da eventualidade, passa a deduzir defesa de mérito.

1. Da Mora

Conforme se observa às fls. ...., item II, a denunciada confessa não ter conseguido quitar as prestações, "tornado-se então inadimplente.".

Ora, uma vez confessada a mora, restou caracterizada a quebra do contrato, possibilitando a rescisão do mesmo com base na Cláusula ........... e no artigo 1.092 do Código Civil.

Requer-se, portanto, o julgamento antecipado da lide, vez que, além da confissão em relação à mora acima mencionada, as questões sobre as quais versam a presente lide são unicamente de direito.

2. Da Correção Monetária Prevista no Contrato

Inicialmente, não se pode deixar de observar o princípio da força obrigatória dos contratos, pedra angular da segurança do comércio jurídico. Na evolução histórica do contrato, doutrina, jurisprudência e lei jamais se afastaram da ideia de conceituá-lo como sendo o acordo de vontades, tendente a criar, modificar ou extinguir um direito.

O contrato enfocado resulta da atualidade: as relações entre a população e o comércio são por meio de condições diversas impressas com antecipação. Em consequência do dinamismo do capitalismo econômico há formação de grandes empresas, consequentemente o aumento de produção e maior ampliação da área de consumidores.

Em decorrência disso, existe um tráfego em massa quanto às transações negociais: os contratos são celebrados em massa, por ter-se como impossível formular contratos singulares com cada um dos clientes. Houve, então, necessidade e premência de racionalização e organização de um contrato único ou contrato padrão. Ele foi cristalizado em formulários impressos.

O mestre Orlando Gomes ensina: "o contrato é lei entre as partes... deve ser executado pelas partes, como se as cláusulas fossem preceitos imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado validamente seu conteúdo, vale dizer definidos os direitos e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm, para os contratantes, força obrigatória. Diz-se que é intangível, para significar-se à irretratabilidade do acordo de vontades". ( in Contratos, Rio de Janeiro, Forense, 12ª. edição, p. 38 - grifo nosso) .

Do princípio, resultam algumas consequências de máximo interesse para a hipótese sub judice: a) a impossibilidade do contratante poder ad nutum libertar-se de tais vínculos por efeito de sua própria deliberação, a menos que tal direito se haja reservado; b) intangibilidade do conteúdo dos contratos; e, c) as cláusulas contratuais não podem ser alteradas judicialmente, seja qual for a razão invocada por uma das partes.

Esse tratamento conferido ao contrato não só decorre do dever moral, pelo qual toda pessoa deve honrar a palavra empenhada, mas também como decorrência da autonomia de vontade dos contratantes que, em alienação voluntária da liberdade, utilizaram-se da faculdade de pactuar.

Calcado em tais fundamentos, conclui Orlando Gomes (ob. cit., p. 39) que:

"..... não seria possível admitir que a superveniência de acontecimentos determinantes da ruptura do equilíbrio das prestações pudesse autorizar a intervenção do Estado, pelo órgão de sua magistratura, para restaurá-lo ou liberar a parte sacrificada. Cada qual que suporte os prejuízos provenientes do contrato. Se aceitou condições contratuais extremamente desvantajosas, à presunção de que foram estipuladas validamente, impede se socorra da autoridade judicial para obter a suavização, ou a libertação. Pacta sunt servanda. Ao Direito é indiferente a situação a que fique reduzido para cumprir a palavra dada."

Nestas condições, o princípio da força obrigatória dos contratos, por si só, elide as alegações que fundamentam a contestação apresentada, pois: a) as partes ajustaram livremente o valor das parcelas, bem como a periodicidade do indexador de correção monetária e dos juros; e, b) o contrato, mesmo da espécie de adesão, não é nulo, posto que firmado livremente pelos contratantes e amparado legalmente.

A respeito disto, pronunciou-se o Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, através do seguinte acórdão, sintetizado:

"Caracterizando-se o contrato do fato de uma das partes aceitar tacitamente cláusulas e condições previamente estabelecidas, deve ser qualificado como de adesão. Aceitando-o, não pode posteriormente, negar validade ao avençado." (RT 609/118)

Nessa esteira, o argumento expendido pela denunciada, de que as parcelas aumentaram abusivamente ante a correção em periodicidade menor da permitida em lei e a ocorrência de capitalização, não merece guarida.

E, com efeito, caso fosse observado o prazo mínimo de doze meses, tal como previsto no artigo 28 da Lei n.º 9.069/95 invocado pela denunciada, a correção monetária acumulada neste período teria de ser aplicada numa única parcela, o que comprometeria seriamente o adimplemento das prestações. Por esta razão os Requeridos concordaram em que o reajuste fosse aplicado mês a mês. De igual forma, inocorreu capitalização, pois a base de cálculo das parcelas vincendas correspondia às vencidas acrescidas somente da correção, sem considerar a aplicação de juros de 1% (um por cento) do mês anterior.

Insurgência há, ainda, quanto à incidência da correção pelo CUB - Custo Unitário Básico. No entanto, mesmo nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados após ..../..../...., para o reajuste das parcelas é permitida a utilização de qualquer índice setorial pactuado entre as partes (CUB, INCC, etc.), inclusive, após a entrega das chaves do imóvel (Medida Provisória 542, publicada no D.O.U. de 01.07.94, a qual foi reeditada mensalmente até 06/95, quando foi convertida na Lei 9.069, de 29.06.95, publicada no D.O.U. de 30.06.95 e medidas complementares ao Plano Real M.P. 1.620-38 de 10.06.98, publicada no D.O.U. de 12.06.98).

Segundo reza o artigo 27, parágrafo primeiro, inciso II da Lei 9.069/95, "A correção, em virtude de disposição legal ou estipulação de negócio jurídico, de expressão monetária de obrigação pecuniária contraída a partir de 1º. de julho de 1994, inclusive, somente poderá dar-se pela variação acumulada do Índice de Preços ao Consumidor, Série r-IPC-r.

Parágrafo Primeiro: O disposto neste artigo não se aplica:

II - aos contratos pelos quais a empresa se obrigue a vender bens para entrega futura, prestar ou fornecer serviços a serem produzidos, cujo preço poderá ser reajustado em função do custo de produção ou variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados."

Há que se lembrar, no mais, que em razão do imóvel ter sido adquirido ainda em construção, o indexador utilizado consistiu naquele indicado pela lei.

Por outro lado, a despeito da obra encontrar-se concluída, não se pode perder de vista que a compra e venda teve em mira entrega futura. Sendo este o objeto do contrato e estando o mesmo sob a égide do direito privado, a utilização do índice é absolutamente possível, eis que não há vedação para tanto.

Desta forma, mais uma vez, o contrato de promessa de compra e venda encontra-se aparelhado, o que faz cair por terra as alegações declinadas na contestação da denunciada.

Portanto, Excelência, ainda que superada a preliminar, no mérito revelam-se totalmente destituídos de fundamento os argumentos expendidos pela denunciada.

3. Da Inexistência de Violação do Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula contratual que: a) estabeleça obrigações iníquas ou abusivas; b) coloquem o consumidor em desvantagem exagerada; ou, c) sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (CDC - art. 51, IV).

Como vantagem exagerada, reputa aquela que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico ao qual pertence, restringe direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, ameaçando seu objeto ou o equilíbrio contratual e onerem excessivamente o consumidor, dada à natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras peculiaridades do caso (CDC - art. 51, § 1º).

Ao se analisar o contrato sub judice, observa-se que as atitudes reveladoras de má-fé, ofensa ao sistema jurídico, ameaça ao equilíbrio contratual, entre outras, têm partido dos Requeridos e da denunciada, vez que o imóvel vem sendo utilizado por esta última (segundo alega, pois a Autora desconhecia tal fato), gratuitamente, desde ..../..../.... Assim sendo e diante da confissão de sua mora (fls. ....), pergunta-se: a que título a denunciada ainda permanece no imóvel?

A toda evidência, inexiste qualquer abusividade no Parágrafo primeiro, da Cláusula ......., o qual simplesmente estabelece a obrigação de desocupação do imóvel uma vez caracterizada a mora. E, muito menos, no Parágrafo primeiro da Cláusula ..........., pois a multa lá estabelecida decorre de ato ilícito.

E este está cristalizado nos prejuízos crescentes que a Autora vem experimentando, pois a denunciada permanece no imóvel sem efetuar qualquer pagamento há vários meses e, ainda, impede a venda ou a prática de qualquer outro ato de disposição sobre o bem. Somente na visão ingênua da denunciada - se assim podemos classificar a sua afirmação - "a Requerente receberá o imóvel e o alienará normalmente sem qualquer prejuízo." (fls. ....). Ora, mas como ficam os meses em que a mesma ocupou o imóvel gratuitamente? E a sua deterioração? E a desvalorização? E a violação do direito de propriedade?

Por mais este prisma, sem qualquer amparo as alegações da denunciada.

4. Do Cabimento da Liminar de Reintegração de Posse

A denunciada equivoca-se ao interpretar o artigo 508 do Código Civil, pois, no caso de esbulho, aplica-se o artigo 523 do mesmo Diploma, segundo o qual "As ações de manutenção e de esbulho serão sumárias, quando intentadas dentro de ano e dia da turbação ou esbulho...". Ao comentar este dispositivo RODRIGUES FILHO acentua:

"Qualquer dos interditos já estudados segue o procedimento especial, dando margem à liminar se a turbação ou o esbulho datar de menos de ano dia." (RODRIGUES FILHO, Eulâmpio. Código Civil Anotado. Porto Alegre: Ed. Síntese, 2ª ed., 1998. p. 339).

Portanto, o prazo de ano e dia deve ser contado da data do esbulho, o qual restou perpetrado em ..../..../...., isto é, no ....... dia contado da notificação de fls. ...., a qual constituiu em mora os Réus, de acordo com a previsão da Cláusula ......... do contrato.

Isto posto e por tudo mais que dos autos consta, é a presente para ratificar os pedidos formulados na peça exordial, requerendo:

a) a juntada do substabelecimento em anexo;

b) a concessão da liminar de reintegração de posse, expedindo-se o competente mandado;

c) a decretação da ilegitimidade passiva ad causam da denunciada (CPC - art. 267, VI), nos termos da fundamentação expendida na preliminar suscitada;

d) no mérito, seja proferido julgamento antecipado da lide (CPC - art. 330), com a procedência da ação em todos os seus termos, tornando definitiva a liminar de reintegração de posse e condenando os Réus no pagamento da indenização por perdas e danos postulada, das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]

[Número de Inscrição na OAB]


 

Como referenciar este conteúdo

MODELO,. Modelo de Contestação - reintegração de posse de casa própria por inadimplência. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 09 Mar. 2015. Disponível em: investidura.com.br/modelos/direito-do-consumidor/327455-modelo-de-contestacao-reintegracao-de-posse-de-casa-propria-por-inadimplencia. Acesso em: 23 Jul. 2019

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