Modelo de ação de nulidade de cláusula contratual c/c cobrança de valores pagos - desistência do negócio | Portal Jurídi

Modelo de ação de nulidade de cláusula contratual c/c cobrança de valores pagos - desistência do negócio

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor

AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C COBRANÇA DOS VALORES PAGOS

em face de

....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

O autor, em .... de ...., celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, com financiamento, para aquisição de um imóvel, constituído de um apartamento nº .... e uma garagem no Edifício ...., localizado na Rua ...., nº ...., bairro .... (Doc. anexo).

O contrato de adesão estabeleceu como forma de pagamento ... etapas:

1ª - Uma entrada, no valor fixo de R$ ....

2ª - .... parcelas mensais, corrigíveis conforme cláusula .... do contrato

3ª - Parcela reajustável a ser financiada pelo ...., em ..../..../....

O Autor efetuou o pagamento da entrada e das .... parcelas previstas, devendo então providenciar o financiamento junto a uma instituição financeira. Ocasião em que contatou com a Ré e obteve a informação de que deveria financiar uma importância aproximada de R$ .... (....) (doc. em anexo).

O valor a ser financiado superou em muito as expectativas do Autor, e a importância atualizada apresentou-se excessivamente acima de suas possibilidades financeiras, conforme faz prova a correspondência encaminhada pelo PROCOM à Ré, em ..../..../.... (doc. anexos).

Quando da celebração do contrato a importância a ser financiada não representava uma importância tão vultosa de modo a impedir-lhe a aquisição. Ocorreu que, com decurso do tempo e as alterações monetárias, o valor calculado atingiu uma importância acima das possibilidades financeiras do Autor, sem contar que o agente financeiro não aceitou a concessão de financiamento na quantia pleiteada pela construtora Ré.

Consoante a cláusula .... pertinente à rescisão contratual, a falta de pagamento de qualquer parcela ou outro débito do preço do imóvel, rescinde o mesmo de pleno direito, uma vez decorridos .... (....) dias da notificação, in verbis:

O autor recebeu .... notificações extrajudiciais, informando a conclusão da obra, e fornecendo um prazo de .... (....) dias para saldar todo o débito, pagando-o ou financiando-o através de instituições bancárias.

O autor não conseguiu fazê-lo, em razão do motivo acima apontado, dentro do prazo de .... dias previsto pelo contrato, nem no prazo de .... (....) dias previsto pela notificação, razão pela qual encontra-se o contrato rescindido, e a ...., por força da cláusula ...., tem livre disponibilidade sobre o bem.

Apesar de rescindido o contrato, e o imóvel estar à disposição da construtora, salientando que nunca esteve na posse do Autor, a Ré, com fundamento na cláusula .... do contrato de "promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção com financiamento", nega-se a devolver os valores pagos pelo Autor.

DO DIREITO

1. DA CLÁUSULA ABUSIVA

O contrato celebrado entre as partes, elaborado pela Ré construtora, contém cláusula estabelecendo que, com a rescisão contratual, o promitente comprador que ensejou a rescisão contratual perde as parcelas pagas em prol da promitente vendedora, com a possibilidade de receber apenas ....% (....) daquilo que pagou.

O Autor já pagou R$ .... (....), em parcelas e entrada, conforme cálculos elaborados tomando-se como índice de correção monetária aquele previsto pelo item .... do contrato, praticamente o preço de mercado do imóvel, se pago à vista, e ainda deveria pagar R$ .... (....).

Observe-se que neste caso o Autor receberia a importância de apenas R$ .... (....) perdendo para a .... o valor de R$ .... (....) aproximadamente, sendo que a .... permanece com o imóvel, que facilmente comercializará novamente, inclusive com melhor preço.

Ao tempo da celebração do contrato não foi dado ao promitente comprador a opção de discutir as cláusulas contratuais pré determinadas pela construtora, era como se diz comumente "pegar ou largar". O contrato permitia apenas a liberdade em querer contratar, sem autonomia para discutir o "como contratar". O contrato foi pré-elaborado pela construtora, que ao impor a cláusula ..., a seguir descrita, causou o desequilíbrio entre as partes:

"Rescindido o contrato, por inadimplemento ou culpa do adquirente, ficará à sua disposição o valor de 10% (dez por cento) das importâncias que já houver pago, perdendo o restante a título de pena convencional e ressarcimento de custos incorridos pela Encol com corretagem, processamento do contrato, notificações e outros."

A perda das prestações pagas é expressamente considerada prática abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor, consoante os artigos 51 IV e 53, razão pela qual a cláusula é considerada nula de pleno direito.

A exigência da perda das prestações é evidentemente iníqua, posto que coloca o consumidor em situação de enorme desvantagem, aniquilando o princípio da boa-fé que rege os contratos.

O princípio da boa-fé, orienta o contrato durante todas as sua faces e determina o dever das partes em pautar sua conduta de acordo com a "boa-fé", impedindo destarte o abuso de direito.

Com fundamento no princípio da boa-fé, que se constitui em pauta genérica para estabelecer programas de ação para o intérprete, o Código do Consumidor prevê de forma específica a nulidade das cláusulas que importem no abuso de direito e ainda, mais especificamente, no artigo 53, que expressamente considera nula a cláusula que determina a perda das parcelas pagas nos contratos de compra e vendo de imóvel in verbis.

"Art. 51 - são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - Estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja incompatíveis com a boa-fé ou equidade."

"Art. 53 - nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento de prestações, bem como nas alienações financeiras em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."

A cláusula .... do contrato estabelece a devolução de ....% (....) do valor pago, o que é o mesmo que não restituir, sendo abusiva justamente pelo enriquecimento ilícito que nela se contém, pois veja-se, a construtora retoma o imóvel, facilmente o venderá, e ainda apropria-se de todo o valor pago pelo devedor.

É princípio comezinho de direito geral das obrigações que na resolução contratual restabelece-se o status quo, ou seja, o adquirente devolve o ...., e o vendedor o valor pago, para desta forma retornar-se à situação anterior.

Assim requer-se seja considerada nula a cláusula .... do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção com financiamento, vez que aos juízes, com a atual concepção dos contratos, bem como o advento do CDC, é permitido o controle do conteúdo do contrato, devendo ser suprimidas as cláusulas abusivas.

Neste aspecto, inclusive em face da mesma construtora, podemos observar os seguintes julgados, cuja íntegra se junta em anexo:

"Cláusulas de decaimento em contrato de adesão. Sua ineficácia, precipuamente quando o promitente comprador jamais se imitiu na posse". Apelo desprovido (TARS - Ap. Cível 192219376 - 7ª C. cível - j. 4.11.92 - Rel. Antônio Janyr Dall' Agnol Júnior).

"Nulidade da cláusula contratual que prevê a perda de todas as prestações pagas em face da rescisão decorrente de mora do promitente comprador. Cuidando-se de contrato de adesão, não pode prevalecer cláusula contratual que prevê a perda de todos os valores pagos pelo promitente comprador face a rescisão contratual decorrente de mora do promitente comprador, especialmente quando este sequer ocupou o imóvel". (TARS - Ap. Cível 192175891 - 7ª C. cível - j. 16. 2. 92. Rel. Leonello Pedro Paludo).

O Tribunal de Alçada do Estado do Paraná, comunga deste entendimento consoante se observa do julgamento da Apelação Cível nº 3.446 da 8ª C. Cível. Rel. Hirosê Zeni, bem como o julgamento da Apelação Cível nº 3.142 da 5ª C. Cível, julgado em 14.09.94 da lavra do eminente Juiz Newton Luz, que a seguir se descreve.

"COMPROMISSO DE COMPRA DE VENDA - DESISTÊNCIA RESTITUIÇÃO DO PREÇO PAGO - CLÁUSULA CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO ADMITIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Cláusula contratual que sujeita uma das partes ao arbítrio da outra, dá-lhe o caráter de adesiva e se revela abusiva ao estabelecer a perda das parcelas pagas mais o direito a revenda, assim ensejando o enriquecimento de uma delas em prejuízo da outra, além de proibir sua discussão em juízo. A restituição das parcelas pagas se impõe, em tal caso, para se evitar o enriquecimento sem causa.

2. DA DEVOLUÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS

A nulidade da cláusula .... não torna imprestável todo o contrato, permanecendo portanto válidas as demais disposições do contrato. Tal como já preconiza o princípio utile per inutile non vituatur, ou seja, a nulidade de uma cláusula não determina a nulidade do contrato todo.

Está é a previsão do artigo 184 do Novo Código Civil, cujo conteúdo também é produzido pelo Código de Defesa do Consumidor no artigo 51 § 2º, que prescreve:

"A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes."

Assim, observa-se que as demais cláusulas do contrato são perfeitas e portanto produzem efeito, em virtude do que, também permanece em vigor a cláusula que estabelece o modo de correção monetária, ou seja através do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), o qual, aplicado às importâncias pagas, conforme demonstrativo em anexo, auferiu-se o valor de R$ .... (....) a ser restituído pela Ré.

3. DA TUTELA ANTECIPADA

O direito do autor em perceber os valores pagos, através de parcelas encontra-se exposto na fundamentação supra, corroborada pela comprovação documental de todos os pagamentos realizados a título de prestações.

A plausibilidade do direito, é facilmente verificável através das razões já apresentadas, principalmente considerando-se as inúmeras decisões exaradas em processos similares, para não se dizer idêntico, conforme dessume-se dos julgados em anexo.

Diante disto, no intuito de assegurar o resultado da presente ação, requer-se a antecipação provisória do direito do autor mediante constrição do valor requerido pelo autor a título de devolução das importâncias pagas.

É importante observar, que a Ré consoante se observa dos demais casos apresentados à apreciação do Judiciário, tem como hábito elaborar contratos, fazendo constar cláusula pela qual o compromissário comprador perde as parcelas pagas na hipótese de rescisão contratual.

Assim, verifica-se a cômoda situação da Ré, pois permanece utilizando-se da importância paga pelo adquirente, enquanto este precisa procurar o judiciário, e percorrer todos os trâmites processuais possíveis, bem como por todos os recursos constitucionalmente permitidos.

É evidente a vantagem econômica que a Ré obtém desta situação, estabelece cláusula, em contrato de adesão, que prevê a não devolução dos valores pagos, e ainda utiliza-se da importância paga enquanto perdurar todo o processo.

Considerando mais este enriquecimento sem causa que a Ré obtém, requer-se a tutela antecipada, para que em caráter satisfativo provisório, determine a penhora da importância paga, consoante memória descritiva em anexo.

Outrossim, é forçoso frisar que o provimento antecipado não causará prejuízo irreparável à Ré, pois a penhora permanecerá apenas para garantir o cumprimento da sentença, quando do final provimento, sem que isto importe em perda para a Ré, uma vez que já recebera os valores pagos pelas parcelas, assim como detém novamente a propriedade plena do imóvel para transferi-lo de imediato a qualquer outro interessado, inclusive com melhor preço, e, possivelmente, recebendo duplamente o valor do mesmo bem.

Isto posto requer-se a antecipação da tutela, uma vez que se observa a verossimilhança do pedido, bem como possibilidade de reversão da medida liminar, com fundamento no artigo 273 do Código de Processo Civil, bem como nos termos já preconizados pelo Código de Defesa do Consumidor, no artigo 84 § 3º, 4º e 5º.

DOS PEDIDOS

a) Diante de todo o exposto requer-se seja deferida inaudita altera pars a tutela antecipada, determinando-se a constrição do valor correspondente à importância a ser restituída pela Ré, em virtude de rescisão contratual, para tanto, expedindo-se mandado a fim de que o Sr. Oficial de Justiça dirija-se até a sede da Ré, na Rua ...., nº ...., bairro ...., na Comarca de .... Estado do ...., levante a importância e realize o depósito em conta remunerada vinculada ao juízo, ou não sendo possível a obtenção da importância, determine-se medida que de qualquer forma possa garantir a eficácia do provimento final.

b) A citação da Ré, na pessoa de seu representante legal, nesta filial de ...., situada no endereço retro mencionado para, querendo, apresentar contestação, no prazo legal;

c) Requer finalmente, o depoimento pessoal da Ré, bem como a produção de todos as provas em direito admitidas, bem como a juntada de novos documentos;

d) Seja ao final julgado procedente o presente pedido para declarar nula a cláusula .... do contrato objeto da presente, que determina a perda das prestações pagas pelo adquirente, ora Autor, e via de consequência condenar à devolução dos valores já pagos pelo Requerente, acrescido de juros correção monetária, bem como honorários advocatícios e custas processuais, em virtude da sucumbência.

Dá-se à causa o valor de R$ ........

Nesses Termos,

Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]

[Número de Inscrição na OAB]


Como referenciar este conteúdo

MODELO,. Modelo de ação de nulidade de cláusula contratual c/c cobrança de valores pagos - desistência do negócio. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 27 Fev. 2015. Disponível em: www.investidura.com.br/modelos/direito-do-consumidor/327234-modelo-de-acao-de-nulidade-de-clausula-contratual-cc-cobranca-de-valores-pagos-desistencia-do-negocio. Acesso em: 11 Dez. 2019

 

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