A alternativa judicial que o condomínio possuía contra condômino inadimplente, enquanto vigente o Código de Processo Civil de 1973, era ajuizar ação de conhecimento (cobrança) para que o débito fosse reconhecido como certo, líquido e exigível, e somente após a prolação da sentença judicial condenatória, iniciar os procedimentos de constrição do patrimônio do devedor por meio de cumprimento de sentença.
Independente de a legislação determinar que o rito da ação de cobrança devesse ser o sumário (artigo 275, II, CPC de 1973), o que supostamente aceleraria o andamento do processo, a realidade não era essa. O processo mostrava-se moroso e desgastante para o condomínio, dispondo o condômino inadimplente de diversos instrumentos de defesa para postergar o reconhecimento da dívida e, por consequencia, o seu pagamento.
Esse cenário promete ser alterado a partir do início da vigência do novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015), isto porque esse traz alteração substancial para o ramo do direito imobiliário. A redação do artigo 784, VIII, da nova lei processual dispõe que o crédito decorrente de débitos condominiais passa a ter natureza de título executivo extrajudicial. O que isso quer dizer?
Ao atribuir força de título executivo extrajudicial ao crédito oriundo de débito condominial, o legislador torna a sua cobrança pela via judicial mais célere. A diminuição do tempo de duração do processo judicial decorre do fato que o condomínio não precisará mais passar por um demorado e trabalhoso processo de conhecimento para que o débito condominial seja reconhecido, e para que posteriormente possa ser dado início ao processo de execução do crédito condominial.
A nova legislação permite que o condomínio que disponha de crédito certo, líquido e exigível, inicie de forma direta o processo de execução contra o devedor, devendo o juiz determinar a citação do condômino inadimplente para que efetue, dentro do prazo de três dias, o pagamento da dívida, sob pena de penhora de bens.
Por Leandro Antonio Godoy Oliveira