Venda “ad corpus” ou “ad mensuram” em hasta pública | Portal Jurídico Investidura - Direito

Venda “ad corpus” ou “ad mensuram” em hasta pública

Ao curso de determinada execução de título extrajudicial houve penhora de um imóvel com 58,83,49 ha, correspondentes a 12,16 alqueires «mineiros ou goianos», de 4,84 hectares cada.

Em 2008 esse imóvel foi avaliado em R$ - 600.000,00 -, frizando o avaliador em seu laudo, o preço, «por alqueire», à base de R$ - 50.000,00.

Ao descrever a gleba, o avaliador informou ser ela dotada de acessões e de «benfeitorias».

E agora, em 2012, i. e., 4 (quatro) anos depois da avaliação, o imóvel é levado à praça pelo mesmo valor atribuído em 2008: R$ - 600.000,00

Tem-se constatado que é lugar comum «forçar» corajosamente alienação judicial de bens penhorados a preço totalmente fora da realidade, conforme avaliações já irreais, mediante rigorosa atualização do débito, em favor do exequente, porque nesse momento final procura-se amiúde recuperar todo o tempo perdido ao curso do processo, de modo a favorecer o exequente.

Todavia, há decisões justas a respeito de tais dislates, sobretudo expendidas pelo Egr. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, a saber:

«Apelação Cível n. 2010.003210-1, de São José do Cedro (SC).

«Relator: Juiz Saul Steil (...)

«Muito embora a avaliação seja, em regra, um ato irrepetível, nos casos em que decorre grande lapso temporal entre a avaliação do bem penhorado e a data do praceamento, necessário se faz que nova avaliação seja procedida em razão do disposto no artigo 683, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que a mera atualização do valor da avaliação não refletirá o valor econômico do imóvel no momento da arrematação em virtude das frequentes alterações do mercado imobiliário.»

Mas vamos aos vícios encontrados no caso que ora se reproduz, a fim de se ver como é possível ocorrer o imponderável a envolver bens alheios que o Judiciário se propõe a vender.

Vejamos, primeiramente, uma definição importante de venda em hasta pública:

«O Min. Nelson Hungria: (...)

«Por outro lado, entendo que se é verdade que o art. 1.136 do Código Civil [de 1916] só fala em contrato não é menos certo que esta expressão é empregada em sentido genérico. Pergunto eu: que é a compra e venda em hasta pública? Que é compra e venda por intermédio do Juiz? Não será também um contrato, deixará de ser contrato? Entendo que ela é um daqueles contratos, que Demogue chama ‘contratos judiciários’, porque há intervenção da autoridade judiciária, mas não deixam de ser contratos. A compra e venda, só porque é feita por intermédio do juiz, não deixa de ser contrato. Não tenho dúvida que a compra e venda em hasta pública está incluída naquele artigo do Código Civil.» (Ac. STF, RExtr. 9.431, de 18/1/1952, Rel. Min. José Linhares, Revista dos Tribunais, 232/510).

Na hipótese sob exame percebe-se que ao imóvel com área de 58,83,49 ha, ou seja, com 12,16 alqueires foi atribuído o valor correspondente a R$ - 600.000,00 -, tendo o avaliador «deixado expresso» que estimara a gleba em R$ - 50.000,00 - cada alqueire.

Ora, R$ - 600.000,00 - (seiscentos mil reais) é valor, segundo o atribuído à unidade de medida, de área correspondente a (doze) alqueires, ou seja, a 56,08,00 ha.

Mas o imóvel mede, conforme registro, 58.83,49 ha, sendo impossível neste caso, ser considerado valor correto por alqueire o importe correspondente a R$ - 50.000,00 -.

No caso dessa avaliação o executado fica desfalcado do valor correspondente a R$ - 658,00 -, que o Judiciário não pode lhe subtrair arbitrariamente e sem fundamento jurídico e ético para uma vez mais favorecer os interesses do exeqüente, sobretudo para se ver livre do processo de execução como parece acontecer.

Observe-se que, em se tratando do seu interesse próprio, o Judiciário não tem relevado sequer a falta de 1 (um) centavo na importância recolhida a título de preparo recursal como lembra, por exemplo, o em. Prof. Lênio Streck em trabalho publicado no Consultor Jurídico de 17/5/2012:

«(...)

«Pois a decisão do TST rejeitando um agravo porque faltou pagar um centavo mais vale por seu simbolismo do que por sua ‘realidade’. Ou seja, é real por excelência, mas o seu simbolismo... (...) ‘Para quem não sabe da história, aí vai: a Orientação Jurisprudencial 140 da SDI-1 do TST considera deserto o recurso quando o recolhimento é efetuado em valor insuficiente ao fixado nas custas e nos depósitos recursais, ainda que a diferença seja de apenas um centavo. A partir desse entendimento, a 6ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho negou provimento, por unanimidade, a um recurso contra a deserção de um Agravo (Proc. Ag-AIRR 131-80.2010.5.10.0014). De acordo com o artigo 899, parágrafo 7º da CLT e da Instrução Normativa 3, do TST, a recorrente deveria efetuar o depósito da metade do valor máximo do Recurso de Revista que visava destrancar, ou seja, R$ 5.889,51 (metade de R$ 11.779,02). Mas a recorrente depositou um centavo a menos. É isso. (...)».

E há mais.

O avaliador, ao descrever a gleba referiu-se a escâncaras, à existência de benfeitorias e de acessões, o que, por si, torna impossível avaliação correta mediante atribuição do preço por medida de terra nua sem consideração expressa de tais aspectos.

A mais correta orientação para realização do ato avaliatório parece vir da obra de Amílcar de Castro, Comentários ao CPC, S. Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1974, vol. VIII, págs. 278 e 280:

«375. Avaliação, ou estimação dos bens penhorados em seu preço corrente, é um dos mais importantes atos do processo executivo. Como a penhora, o depósito é sempre ato preparatório da alienação. Evidentemente, a conversão do bem penhorado em dinheiro deve ter por base o conhecimento de seu valor exato, tanto no interesse imediato das partes, e no de terceiros, como no superior interesse público do mais perfeito exercício da função jurisdicional. Basta a consideração de que é o Estado, pelo Poder Judiciário, quem converte os bens penhorados em dinheiro, para evidenciar a importância do ato preparatório dessa conversão. Nas execuções, a avaliação faz-se necessária para conhecer-se a possibilidade de repetição, redução, ou ampliação da penhora; para estabelecer-se o valor mínimo da arrematação, da adjudicação e da remição de bens; para que se possa operar a sub-rogação da penhora em dinheiro; e como base da contagem das custas judiciais. (...)

«381. O Código de Processo Civil não traça minuciosas regras ao perito para determinar o valor dos bens, como fazia o direito do passado remoto; entretanto, as antigas regras devem ainda ser observadas, O avaliador deve fixar o preço segundo a comum e geral estimação, avaliando os direitos e demandas, em atenção à dificuldade de se tornarem efetivos; os rendimentos, segundo o contrato, ou na falta deste pela produção provável, deduzidos os encargos; prestações consistentes em cereais e outros gêneros, pelo preço médio dos últimos três anos; prata, ouro e pedras preciosas pelo seu quilate e qualidade, adicionado o custo de feitio. Deverá ter em consideração, quanto aos prédios urbanos, o respectivo rendimento, baseado no valor locativo, e nos preços atuais e normais de rendas de prédios semelhantes, no último biênio; e quanto aos prédios rústicos, a capacidade produtiva das terras, de conformidade com o fim a que se destinam, e o valor corrente de venda de cada unidade geométrica de terreno idêntico na zona, também durante o último biênio.

«O avaliador, pois, em cumprimento do mandado, examinará cuidadosamente os bens, tendo sempre em vista os critérios acima indicados como diretrizes aconselháveis, e dará, em seguida, seu laudo circunstanciado, descrevendo minuciosamente, com precisão e clareza, todos os bens penhorados, mencionando os móveis com todos os seus característicos, e os imóveis, em se tratando de prédios urbanos, com situação, dimensão, aspecto, qualidade de construção, comodidades, valor locativo; e quanto aos rústicos, situação, extensão, destino, benfeitorias que contenham, qualidade dos terrenos, dividindo-os em glebas, de quantidade aproximada, se forem de qualidades diferentes, especificando a utilidade de cada uma; além disso, dando as confrontações topográficas, e as informações hidrográficas.»

Essa referência bem poderia conduzir à admissão da idéia de que a venda preconizada ora «sub examine», teria sido oferecida para realizar-se em hasta pública na modalidade «ad corpus», o que é vedado no caso em particular, vez que no registro apropositado há referência à área exata da coisa, admitindo-se, tão somente pela atribuição do valor em laudo próprio, seja «oferecido o imóvel» para venda «ad mensuram», conforme art. 500, «caput», do Código Civil vigente, a determinar que estipulado «preço por medida», ou indicada a área, cabe busca de eventual diferença de extensão ou do respectivo valor.

De sorte que a venda judicial, seja para extinguir condomínios indivisíveis, seja para realizar pagamento em procedimento executório, só pode ser da categoria «ad mensuram», vez que o CPC atribui ao Juízo o poder de alienar nessa forma, e não, o de modificar o título aquisitivo do executado.

Por outro lado, se se discriminar o imóvel no ato da oferta (edital), em caso de falta ou excesso de medida não haverá restituição e nem será possível buscar complemento da área ou devolução do excesso pago em caso de se encontrar diferença de medida, por ser nessa hipótese, a venda «ad corpus».

Na obra de nossa autoria, Compra e Venda de Imóveis e Ação «Ex Empto», demonstramos os debates que têm havido no pertinente à questão, «ut» se vê em seguida.

«a) Venda em hasta pública

A jurisprudência tem se inclinado no sentido de que a regra correspondente à do art. 500 do Código Civil não se aplica às vendas em hasta pública.

Posição que repousa-se, amiúde, na asserção de CLÓVIS BEVILÁQUA, de que a regra não se aplica porque nessas vendas não há lugar à redibitória nem ao pedido de abatimento no preço.

Contudo, essa maneira de pensar tem encontrado resistência na doutrina, vez que o Professor Carvalho Santos por exemplo, é expressivo ao contrariar a lição do mestre, nos seguintes termos:

«No caso do vício redibitório, compreende-se a razão da regra, porque a coisa é entregue na sua integridade, sem nada faltar, embora apresente o defeito que a torna imprópria. E por este defeito é que o vendedor não responde, se a coisa foi vendida contra sua vontade, judicialmente. Mas, na hipótese em estudo, o comprador não recebendo a coisa integral, não fica obrigado a pagar o preço (art.1.130), de forma que, sem dúvida possível, tem ele direito a reclamar a falta, ou a pedir a rescisão do contrato, mesmo porque contra ele não poderia ser intentada ação para a cobrança do preço.»

No que diz sobre a «legitimatio» passiva, de parte, para a ação «ex empto», no caso de alienação judicial, que é um ponto controvertido na jurisprudência, ocorre-nos ensinamento de Liebman, Processo de Execução, S. Paulo, Saraiva, 1968, 3ª ed., pág. 124, quando cuida da evicção nessa seara, e que pode ser colocado na pauta de meditações.

Liebman recorda que na hipótese de arrematação, «Embora não se possa falar de garantia de evicção propriamente dita, porque o executado não vendeu, é inegável o direito do arrematante de reaver o que pagou sem causa. Quem se enriqueceu indevidamente com o pagamento é o executado, que se livrou das dívidas à custa de bens alheios; ele é obrigado, pois, a indenizar o arrematante. Mas, as mais das vezes, ele é insolvente; o arrematante poderá, então, repetir dos credores o que receberam, porque embora tivessem direito ao pagamento, não o tinham a ser pagos pela alienação de bens de terceiros.»

Essa posição de Liebman, consignada em nossa monografia a partir de sua primeira edição (1990), vem ultimamente examinada pelo Desemb. Araken de Assis (Manual do Processo de Execução, S. Paulo, RT, 2002, 8ª ed., págs. 741 e seg.), já à luz do Código Civil vigente, como se vê de seu lúcido escólio: «Embora refutando a simples assimilação à compra e venda, Liebman modernizou o entendimento primitivo do direito brasileiro. De ação de garantia não se cuida, esclareceu ele, subsistindo o enriquecimento indevido do executado, que pagou a dívida com bem alheio; insolvente o devedor, o arrematante poderá ‘repetir dos credores o que receberam, porque, embora tivessem direito ao pagamento, não o tinham a ser pagos pela alienação de bens de terceiros’. Em tais rumos se dirigiu a doutrina pátria na vigência do atual CPC (...)

«Mas antes de anuir com a tese de Liebman, necessário ponderar a natureza da arrematação (retro, 229) e recordar que, nos termos do art. 457 do CC de 2002, descabe a repetição do preço, caso litigiosa a coisa. Tratando marginalmente das alienações coativas, Carlos Alberto A. de Oliveira observa que o arrematante se vincula à sentença proferida entre as partes originárias, se a arrematação ocorreu na pendência da reivindicatória, e apóia Liebman, alvitrando ao adquirente ‘buscar a reparação de seu prejuízo junto ao executado, baseando-se, analogicamente, no instituto da evicção’, ou do credor, na insolvência do devedor. Decerto a natureza negocial da arrematação escora o enunciado daquele dispositivo do CC de 2002. E o adquirente na hasta pública é evicto?

«Aqui é preciso considerar a unidade do poder jurisdicional. Ao sub-rogar a vontade do executado, a instâncias do exeqüente, ou veicular a ação deste na esfera jurídica do obrigado, conforme o ângulo da análise, e, a um só tempo, decidir o domínio a favor de terceiro, o Estado assume o risco de entregar com uma mão o que, em seguida, retirará com a outra. Daí resulta o dever estatal de indenizar o evicto.

«Ademais, a inserção do Estado no negócio de arrematação autoriza imputar-lhe responsabilidade pelo dano porventura causado a terceiro. Deste modo, o Estado responderá solidariamente com as partes da relação processual pela evicção do arrematante. Tem razão Wilard de Castro Villar, censurando na tese de Liebman o ‘enfoque da arrematação no campo privado’.

«Por isso, o art. 447, segunda parte, do CC de 2002 – que repetiu, no art. 457, a regra respeitante à litigiosidade da coisa –, põe termo a quaisquer dúvidas, rezando: ‘Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública’.»

De outro lado afirmamos «in op.» cit.: conforme decidiu o Supremo Tribunal Federal (RT 232/510), não sendo o exeqüente o vendedor contra ele não pode ser proposta ação «ex empto».

Compra, venda, troca

No texto relativo à matéria supra indicada foi lembrado que ao tempo de vigência das Ordenações do reino de Portugal, que disciplinavam a vida jurídica brasileira, não havia disposição reguladora de questões relativas a diferenças de extensão dos imóveis eventualmente negociados, vez que aquele sistema regulava somente casos em que eram verificados defeitos apenas quanto à qualidade, tendo a parte relativa à quantidade sido relegada ao esquecimento, exsurgindo em razão dessa grave lacuna a oportunidade de se aplicar para os casos concretos relativos a questões sobre defeito de quantidade, o Direito Romano, que nesse particular, por construção pretoriana vigorou no Brasil até o ano 1916.

A venda «ad mensuram» e a «ad corpus» tiveram proposta de regulação no Anteprojeto elaborado pelo gênio de Clóvis Beviláqua, tendo sofrido alterações durante as discussões no Congresso Nacional, onde, acreditamos tenha a proposta sofrido melhoras, inclusive aquela que introduziu o termo discriminação para o caso da venda «ad corpus», que permitiu criássemos a nova classificação da venda «ad corpus» e «ad mensuram» em nossa tese.

Curioso que o Esboço Teixeira de Freitas, embora com previsão para instituir o Direito Civil com mais de 4.000 (quatro mil) artigos, não obstante o talento do seu criador, não dedicou regras sobre tão importantes institutos jurídicos.

Em verdade Teixeira de Freitas, nos artigos 1.046 e seguintes, do seu Esboço, fez previsão de normas que simplesmente negavam realização da execução da entrega diante de surgimento de diferença de quantidade e/ou de qualidade a que se obrigara a observar o vendedor da coisa, não imaginando possibilidade de intervenção do Direito nas relações negociais como razão para subsistência do negócio falto de algum desses requisitos.

O Código Civil de 1916, premoldado a partir do Projeto Beviláqua, ao contrário, veio de maneira a aproveitar ao máximo o negócio, vez que dotado de flexibilidade bastante para que a Justiça, no lugar das partes interpretasse as particularidades exsurgentes, de molde a que fosse aberto e ampliado o âmbito de validez do negócio, tornando-o, portanto, sujeito a larga influência legal, de modo a permitir melhor segurança dos negócios para garantia da paz social.

De sorte que, para Teixeira de Freitas, eventual falta de quantidade qualquer na coisa vendida e entregue, e a constatação de algum defeito na coisa simplesmente implicaria na inexistência do negócio, insensível às circunstâncias desses defeitos, relegando a esquecimento que nem as ambiguidades das cláusulas sugerem abandono do contrato, pois, como se vê aqui e alhures, aos operadores do Direito cabe interpretá-las conforme a boa-fé das partes e os costumes locais (Cfr. Pinheiro Neto, Contracts, Cap. 7, Doing Business in Brazil, Juris, 7.076).

A posterior concepção de idéias sobre a compra e venda, isto é, se «ad corpus» ou «ad mensuram»; a criação da tolerância quanto à extensão da diferença de quantidade (1/20), são formas legais científicas de se disciplinar juridicamente a matéria, a fim de que seja permitido dentro de certa razoabilidade o controle do negócio através do Judiciário em surgindo «lide», de modo que eventual defeito possa subsisitir sem ocasionar prejuízo, dês que convertidas as falhas em dinheiro de contado, para justa execução da obrigação então contraída, quer pelo comprador quer pelo vendedor, caso a pretensão não derive para a rescisão da avença.

Eulâmpio Rodrigues Filho

Doutor em Hermenêutica

Doutorando em Direito

Da Sociedade Brasileira de Estudos Clássicos

Advogado


Como referenciar este conteúdo

FILHO, Eulâmpio Rodrigues. Venda “ad corpus” ou “ad mensuram” em hasta pública. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 11 Ago. 2012. Disponível em: investidura.com.br/biblioteca-juridica/artigos/processocivil/265106-venda-ad-corpus-ou-ad-mensuram-em-hasta-publica. Acesso em: 03 Ago. 2020

 

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