Instituições financeiras não são responsáveis por vício ou falha na comercialização ou construção de bens imóveis fi

Instituições financeiras não são responsáveis por vício ou falha na comercialização ou construção de bens imóveis financiados

I.I – Introdução

Não raro, o Judiciário recebe demandas discutindo problemas na aquisição ou comercialização de bens imóveis por alguns entes consumidores, insatisfeitos por diversos motivos pela compra do bem imóvel. Em tais ações judiciais, as instituições financeiras (que facilitam tão somente a aquisição do bem por intermédio da liberação monetária com garantia), são incluídas algumas vezes no polo passivo da demanda em conjunto ao comerciante ou construtor, fato controverso na íntegra. Não obstante e em que pese tal inclusão, o Poder Judiciário já ratificou o posicionamento de que as financeiras (em geral) não respondem por vício ou falha no produto objeto do financiamento, sendo prudente cientificar os operadores do direito quanto tal temática, inclusive, para evitar sucumbências ou inclusão de litigantes em ações judiciais que serão inexitosas. Falaremos mais sobre o tema no discorrer do artigo, reforçando a ótica do judiciário.

I.II – Explanação

Pensando em relação consumerista pura, é crível que responde na esfera judicial por prejuízos ocasionados ao consumidor o respectivo comerciante ou construtor do bem discutido ou reclamado na seara judicial, bem como, o fornecedor do mesmo. Afeto ao viés legal e em consonância com artigo 18 do CDC (Código de Defesa do Consumidor), temos que a responsabilidade solidária se estende a todos os fornecedores, neles incluídos os fabricantes. Os Tribunais por vezes entendem que, provado a existência de vício e defeitos no bem, não sendo sanado o problema no prazo legal ou negociado o pleito, deverá haver a restituição dos valores pagos, tão somente (mas nunca responsabilização qualquer do ente financeiro – cadeia inversa). Destarte, apontamos o teor do Artigo 18 do CDC:


“...Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas...”.

De antemão, afirmamos que as Instituições Financeiras não são fornecedoras e, em tal sentido, não devem ser incluídas em polo passivo de demanda judicial discutindo vício ou falha em bem imóvel adquirido por intermédio de financiamento. Atrelado a responsabilidade da instituição financeira pelo financiamento do bem, é certo que uma vez que tenha sido efetivada celebração do contrato entre referida instituição financeira e o consumidor, com escopo único financeiro (facilitando a aquisição do bem mediante empréstimo qualquer), é factível que a responsabilidade por vício do produto ficaria exclusivamente aplicada ao comerciante ou construtor. Ora, não incumbe a instituição financeira avaliar o bem nos detalhes em todos casos – cito, por exemplo, imóvel em construção (mas sim, o preço médio do bem e, ainda, avaliar o poder monetário do consumidor – pagamento - e vincular a garantia), sendo assertivo que o consumidor faça uma checagem fidedigna da real condição do bem e manifeste sua vontade na aquisição ou, ainda, avalie de quem está comprando o bem nos detalhes.

Neste sentido, colaciono interessante decisão emanada no respeitado STJ – Superior Tribunal de Justiça, que coaduna com a ausência de responsabilidade das Instituições Financeiras que financiaram bem imóvel e problemas no referido (Trecho original no Resp. 738.071 SC, abarcado no julgamento do Resp. 1607198, datado de 14.02.2018),vejamos:

“...A instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referentes ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e com a cobrança dos encargos também estipulados no contrato. Figurando ela apenas como financiadora, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo mutuário, e nem responde pela exatidão dos cálculos e projetos

feitos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro. Observo que impor aos agentes financeiros este ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados...”.

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“...não possuindo o agente financeiro qualquer responsabilidade por eventual vício de construção do imóvel ou desvalorização do bem. A existência de defeitos no imóvel em decorrência de falhas na execução da obra só pode ser imputada à própria construtora ou à vendedora, em nada interferindo na relação entre o banco e os autores...”.

No mesmo sentido e analogia, reporto excelente decisão proferida pelo brilhante STJ no AgRg no Resp. 1522725/PR:

“...AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE SEGURADORA E AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O agente financeiro somente tem legitimidade passiva ad causam para responder solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento. Precedentes. 2. No caso dos autos, como o acórdão recorrido não assinalou nenhuma dessas circunstâncias fáticas, não é possível reconhecer a existência de solidariedade, sob pena de ofensa à Súmula n. 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1522725/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016)(g.n.)...”.

Por tal turno, é correto afirmar que não existe ligação direta entre a compra e venda do bem imóvel pelo consumidor, de responsabilidade da construtora / comerciante e do contrato de alienação fiduciária firmado. É necessário dissociar a figura do ente financiador do parágrafo único do artigo 25 do CDC, dado que o mesmo não age também como fornecedor e, portanto, não é o responsável solidário, levando em conta principalmente o fato de que os negócios são realizados em centrais de vendas autorizadas com capacidade jurídica de postular em juízo e os consumidores (que possuem capacidade de avaliar um bem e sua real condição / status da empresa que negocia), diretamente.

O cerne não é eliminar o assunto, que gera intensos debates, todavia, ratificar e consolidar o entendimento (firmado claramente no STJ), de que as Instituições Financeiras não podem ser responsabilizadas por vícios ou falhas na construção ou comercialização de bem imóvel, dado o caráter do contrato e sua função social. O consumidor, em eventual dano sofrido por problemas estruturais ou diversos na construção (inclusive não entrega do bem), poderá sim acionar as construtoras e vendedoras por todo e qualquer prejuízo sofrido, não estando desamparado no cenário jurídico, em nenhum momento.

DOUGLAS BELANDA

Advogado Corporativo em São Paulo/SP. Secretário da Comissão de Departamento Jurídico da OAB/SP, Seccional de Pinheiros/SP. Foi Membro da Comissão de Instituições Financeiras e Comissão de Direito do Consumidor da OAB/SP.


 

Como referenciar este conteúdo

BELANDA, Douglas. Instituições financeiras não são responsáveis por vício ou falha na comercialização ou construção de bens imóveis financiados. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 26 Mar. 2018. Disponível em: investidura.com.br/biblioteca-juridica/artigos/direito-do-consumidor/336523-instituicoes-financeiras-nao-sao-responsaveis-por-vicio-ou-falha-na-comercializacao-ou-construcao-de-bens-imoveis-financiados. Acesso em: 19 Out. 2018

 

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