Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locações de bens imóveis regidos pela Lei Federal 8.245

Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locações de bens imóveis regidos pela Lei Federal 8.245/1991

Há alguns dias, tive contato com um colega advogado e debatendo sobre uma questão jurídica que envolvia um contrato de locação, em especial o locatário, travou-se uma argumentação sobre se há ou não a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações locatícias.

Antes de adentrar na questão, quero fazer uma ressalva de que sou amplamente favorável ao nosso código consumerista, e sempre advoguei sob esse manto, defendendo veementemente os direitos de clientes enquanto consumidores quando foi preciso.

Mas, no caso em comento, entendo eu que nas questões que envolvam a locação de imóveis não há como aplicar a Lei Federal 8.078/1990, o CDC, igualando o locatário a consumidor e o locador a fornecedor, conforme definido no escopo legal dos artigos 2º e 3º da legislação consumerista. Ou seja, não estamos diante de um fornecimento de produtos ou serviços tipificados pelo Código de Defesa do Consumidor.

Nos contratos de locação de bens imóveis, é de fato necessário observar a aplicação da Lei Federal 8.245/1991, pois observa-se o Princípio da Especialidade, o qual revela que a norma especial afasta a incidência da norma geral. Lex specialis derogat legi generali. A questão é bem clara e está prevista no artigo 1º da citada lei: “Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei”.

Inclusive, os tribunais pátrios já se posicionaram neste sentido, sendo interessante destacar um recente julgado do STJ, o qual transcrevo sua ementa:

 AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. 1. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 83/STJ. 2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. PRECEDENTES. 3. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que "não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990" (AgRg no AREsp n. 101.712/RS, Relator o Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 6/11/2015). 2. A mora ex re independe   de   qualquer ato do credor, decorrendo do próprio inadimplemento   de  obrigação   positiva,   líquida e com termo implementado, nos termos do art. 397 do Código Civil atual. Precedentes. 3. O redimensionamento de verba honorária exige o revolvimento de fatos e provas dos autos, providência esta vedada no especial, em virtude do óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ, compreensão relativizada apenas quando o valor fixado se mostrar irrisório ou exorbitante, o que não se verifica na hipótese dos autos. 4. Agravo interno desprovido. (STJ, Processo AgInt no AREsp 1147805 / RS AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL, 2017/0193302-3, Relator(a) Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE (1150), Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento: 05/12/2017, Data da Publicação/Fonte DJe 19/12/2017, www.stj.jus.br)

 A implicação desse entendimento acaba por afastar as garantias e proteções previstas pela legislação consumerista, como por exemplo, a redução do percentual pactuado no contrato de locação para 2% predito § 1º do artigo 52. No meu ponto de vista, acaba por afastar também a competências dos órgãos e agências de proteção e defesa do consumidor (PROCONs, SEDECONs etc) de intervir nessas relações entre locatários e locadores, justamente por não se tratar de matéria que envolva consumo.

Portanto, consoante ao posicionamento aqui esposado, fica então afastada a incidência do CDC quando se tratar de contatos de locação de bens imóveis, pelo fato de estar diante de um microssistema próprio, regido por lei específica, frisando a Lei Federal 8.245/1991, onde locatário e locador não se enquadram no conceito legal de consumidor e fornecedor. 


 

Como referenciar este conteúdo

LIMA, André Luiz Villela de Souza. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locações de bens imóveis regidos pela Lei Federal 8.245/1991. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 20 Mar. 2018. Disponível em: investidura.com.br/biblioteca-juridica/artigos/direito-do-consumidor/336512-inaplicabilidade-do-codigo-de-defesa-do-consumidor-aos-contratos-de-locacoes-de-bens-imoveis-regidos-pela-lei-federal-82451991. Acesso em: 16 Ago. 2018

 

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