Direito Civil

A Cota Extra Condominial

 

 

Segundo o Código Civil Brasileiro, as pessoas se dividem em físicas e jurídicas. As pessoas jurídicas surgem da vontade de pessoas físicas no sentido de alcançar objetivos peculiares quer requerem sua natureza e fim. É o caso da associação, da fundação, da oscip, do partido político. Sem se constituirem como pessoas jurídicas ai se enquadram os condomínios em geral, o condomínio residencial.

 

Nos edifícios de salas comerciais e apartamentos, os proprietários são diversas pessoas e deste modo, no edifício, existem as áreas que lhes pertencem exclusivamente e outras, denominadas comuns de uso de todos. A lei do condomínio é a convenção e terá no regimento interno o detalhamento de sus prescrições.

 

Trata-se de um instrumento indispensável porque é ai que se consignam os direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembléias e administração. A convenção não pode mudar o que está estabelecido no Código Civil e na lei 4.591/64. Sua alteração pode-se dar com a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos

 

A direção compete a uma uma Diretoria e tem como poder maior a Assembléia Geral formada pelos proprietários ou por quem estes se fizerem representar. Outro requisito de participação se traduz em estar quite com as obrigações condominiais. A administração tanto pode ser atribuída a um Síndico, como a uma empresa, que de qualquer forma tratará sempre com o síndico que por sua vez não é todo poderoso, devendo agir com transparência, ouvido sempre o Conselho Fiscal ou o Consultivo, pelos quais alguns optam.

 

Além das despesas comuns representados por salários de empregado e respectivas obrigações sociais, gasta-se com pequenos reparos que se afiguram necessários, luz das áreas comuns, água, etc. São despesas corriqueiras e constituem a taxa de condomínio. Despesas incomuns serão suportadas mediante cota extra.

 

A cota extra obriga todos os condôminos, daí as formalidades indispensáveis das quais se reveste a sua instituição. Segundo Hamilton Fernando Castado, “taxa extra é o valor cobrado, após autorização de Assembléia Geral, mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma forma aumentam o valor do condomínio, tais como obras ou reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, troca de piso, construção de quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de habitabilidade, tais como consertos de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, reformas de pisos, instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer e fundo de reserva, excetuados os casos de urgência comprovada”.

 

Além disto o Código Civil Brasileiro, pelo art. 1.341, prevê: A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

 

Reforça o art. 1.342 que “a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

 

Portanto, uma assembléia geral para ser válida, quando deve dispor sobre detalhes como os aqui enfocados, deve contar com ao menos dois terços dos condôminos, não de apenas aquela meia dúzia que comparece com a melhor boa vontade mas cujas forças não bastam.

 

As pessoas geralmente não gostam de assembléias de condomínios, esquecem que são importantíssimas. Acabam sendo lesadasa com o que permitem ocorrência de irregularidades as vezes de difícil reparação.

 

 

* Marlusse Pestana Daher, Promotora de Justiça, Ex-Dirigente do Centro de Apoio do Meio Ambiente do Ministério Público do ES; membro da Academia Feminina Espírito-santense de Letras, Conselheira da Comissão Justiça e Paz da Arquidiocese de Vitória – ES, Produtora e apresentadora do Programa “Cinco Minutos com Maria” na Rádio América de Vitória – ES; escritora e poetisa, Especialista em Direito Penal e Processual Penal, em Direito Civil e Processual Civil, Mestra em Direitos e Garantias Fundamentais.

Como citar e referenciar este artigo:
DAHER, Marlusse Pestana. A Cota Extra Condominial. Florianópolis: Portal Jurídico Investidura, 2009. Disponível em: https://investidura.com.br/artigos/direito-civil/a-cota-extra-condominial/ Acesso em: 29 mar. 2024