Guia Jurídico para Síndicos

Taiana Valar Dal Grande

O síndico é figura importante no condomínio, motivo pelo qual possui diversas responsabilidades. O objetivo deste artigo, portanto, é expor de maneira clara, descritiva e sistemática quais suas principais obrigações.

Cumpre destacar que o presente artigo se baseia nas obrigações do síndico decorrentes da lei. Em cada condomínio, o síndico poderá ter outras obrigações específicas previstas na Convenção de Condomínio.

1. PRINCIPAIS RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO

Inicialmente, frisa-se que o síndico é o responsável pela administração do condomínio, juntamente com os subsíndicos e os conselheiros, podendo praticar todos os atos que reputar necessário para uma correta administração.

As atribuições do síndico estão previstas no art. 1.348 do Código Civil e, a fim de facilitar e simplificar a compreensão das principais funções do síndico, estas foram agrupadas nas seguintes categorias:

  •  REPRESENTAÇÃO: O síndico representa o condomínio judicial e extrajudicialmente, inclusive podendo contratar advogado, seja para tratar problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para que se possa justificar e ratificar a despesa em futura assembleia.
  • FUNÇÕES FINANCEIRAS: O síndico registra toda a atividade contábil e financeira do condomínio, elabora o orçamento, apresenta a prestação de contas, cuida da arrecadação das taxas condominiais, efetua o pagamento das despesas e movimenta as contas bancárias do condomínio.
  • GERENCIAMENTO DE PESSOAL: O síndico gerencia a atividade dos subsíndicos (caso haja), delegando funções, bem como a função dos empregados e dos prestadores de serviços (definindo funções, remuneração, admissão e dispensa).
  • GERENCIAMENTO DE OBRAS, DESPESAS E FISCALIZAÇÃO: O síndico gerencia as obras e compras necessárias ao condomínio, zela pela sustentabilidade do condomínio, exigindo o cumprimento das regras ambientais (especialmente a coleta de lixo) e gerencia e fiscaliza o cumprimento das normas para acesso ao condomínio.
  • FUNÇÕES INTERNAS: O síndico é responsável por convocar assembleias gerais, prestar informações aos condôminos sempre que solicitado, responsabilizar-se pelo seguro obrigatório e resolver os casos omissos na Convenção.
  • APLICAÇÃO DE PENALIDADES: O síndico, quando verifica a existência de infração à convenção, deve aplicar a penalidade cabível.

Em suma, o síndico deverá observar todas as regras previstas na convenção que rege o condomínio, bem como o regimento interno, haja vista que estas são as normas que disciplinam sua atividade e apresentam os detalhes acerca das funções acima mencionadas. Além de cumprir tais estatutos, deve zelar para que os condôminos, visitantes, empregados e terceiros respeitem as normas internas do condomínio.

O síndico poderá ter o auxílio dos subsíndicos e dos conselheiros fiscais, consultivos, podendo delegar funções pertinentes a cada um, de modo a não sobrecarregar suas atividades.

Ademais, o síndico pode propor a contratação pessoa física ou jurídica para lhe assessorar na gestão condominial, caso entenda necessário, a fim de conferir maior qualidade aos serviços prestados, ou caso não esteja sendo possível suprir toda a demanda de trabalho do condomínio.

Por fim, as obrigações contraídas pelo síndico ou subsíndicos, desde que assumidas e exercidas no exercício regular de suas funções e nos limites impostos pela Lei e pela Convenção, não os obrigam pessoalmente.

2 - EVENTUAIS CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS NEGATIVAS

Na hipótese de descumprimento de quaisquer dos seus deveres de administrador do condomínio, previstas no artigo 1.348 do Código Civil e nos instrumentos de constituição do condomínio, o síndico poderá ser responsabilizado pessoalmente, tanto civil quanto penalmente.

No caso de o síndico cometer irregularidades, como, por exemplo, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia pelo voto da maioria absoluta de seus membros, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, sem prejuízo da reparação civil e penal.

   

No tocante à responsabilização pessoal do síndico, os principais fatores estão ligados à administração das áreas comuns existentes (playground, piscinas, elevadores, garagens, estacionamentos, etc.), a gestão de funcionários (contratados ou terceirizados) e das finanças (gestão financeira, tributária e prestação de contas), bem como a realização de obras no condomínio e cobranças em geral (em especial a taxa condominial).

Na administração das áreas comuns e das obras a serem realizadas, o síndico deverá analisar com cautela a situação financeira e jurídica dos prestadores de serviços (manutenção, vigilância, limpeza, porteiros, entre outros), haja vista que uma má escolha pode resultar na responsabilização civil (art. 186 e 927 do Código Civil).

Quanto à administração fiscal, é obrigatória a comprovação de qual foi a destinação dos valores administrados, pois, caso contrário, haverá o dever do sindico de ressarcir o condomínio (artigos 186 e 927 do Código Civil). Nessa seara, se houver apropriação de quaisquer valores ou verbas previdenciárias de funcionários do condomínio, o síndico responderá pelos crimes de apropriação indébita do artigo 168 e apropriação indébita previdenciária do 168-A do Código Penal, cuja pena pode ser de 1 (um) até 5 (cinco) anos de reclusão.

Além disso, o síndico deve recolher os impostos incidentes sobre as obrigações do condomínio e exigir notas fiscais das compras e prestações de serviços contratadas, sob pena de ser responsabilizado pelos ilícitos tributários, na forma estipulada no Código Tributário Nacional (artigo 135).

A respeito da gestão de funcionários, é dever do síndico cumprir a legislação trabalhista, assinar a carteira de trabalho dos contratados, não impor jornada de trabalho excessiva, efetuar o pagamento de horas extras, conceder o direito de férias, entre outras, bem como escolher com cautela uma eventual empresa prestadora de serviços, sob pena de responder ações trabalhistas e/ou ser responsabilizado civilmente (art. 186 e 927 do Código Civil).

Por isso, para uma boa administração financeira e de pessoal, é de suma importância a prestação de contas e a devida assessoria contábil e de gestão, uma vez que, evitando-se estes problemas, não haverá consequências negativas.

Por fim, no tocante ao exercício de cobrança, o síndico não pode colocar o inadimplente em posição vexatória perante ninguém, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais, sob pena de ser responsabilizado criminalmente (artigos 138 a 140 do CP) e civilmente por danos morais (artigo 5º, inciso X da Constituição Federal).

3 - ORIENTAÇÕES GERAIS

Além dos deveres e responsabilidades expressamente previstos na lei, na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno, algumas condutas devem ser adotadas na condução da administração do Condomínio, visando evitar problemas e delimitar responsabilidades.

Inicialmente, cabe frisar a importância da administração do Condomínio estar sempre com seu cronograma organizado, de modo a facilitar a tomada de decisões. Para tanto, é necessário um bom planejamento, com divisões de tarefas e responsabilidades, de modo a facilitar a resolução das demandas dos condôminos.

As assembleias são momentos cruciais para uma boa gestão condominial, ocasiões nas quais deverá ser apresentado o plano de gestão do condomínio e as instâncias disponíveis para resolução dos conflitos. Ademais, quando a decisão a ser tomada pelo síndico for muito importante e causar reflexos para todos no Condomínio, é interessante a convocação de assembleia geral para legitimar as suas escolhas.

Neste ponto, cabe uma ressalva, pois o Código Civil, em seu art. 1.341[1], autoriza o síndico a fazer obras e reparações necessárias independente de autorização do condomínio. Contudo, para evitar conflitos, aconselha-se, sempre que possível, convocar assembleia para deliberar sobre o assunto.

Outra prática interessante é a utilização de murais, cartazes, painéis de avisos, para a publicação das decisões da administração aos condôminos, de modo a garantir o acesso às informações. Além disso, é importante que o síndico, juntamente com a administração como um todo, faça prova de todas as comunicações realizadas, como forma de prevenção.

Na condução da administração, é essencial que haja a troca de informações entre todos os envolvidos, como forma de melhor conduzir os trabalhos e facilitar o seu andamento. É por isso que a relação entre o síndico e os conselhos deve ser próxima, de modo que, mesmo não havendo exigência na convenção, a tomada de certas decisões pelo síndico seja ratificada pelo respectivo conselho.

O síndico, por ser também um gestor de patrimônio alheio, está sujeito à prestação de contas, a qual deve ser feita de forma detalhada e na periodicidade indicada na Convenção de Condomínio. Todos os custos e despesas relacionados às atividades do Condomínio devem ser documentadas, exigindo-se sempre a documentação fiscal.

Por fim, é fundamental que a administração esteja acessível, e atue dentro dos limites da lei e da convenção, pautando-se pela ética e, acima de tudo, tome as decisões para o bem de todos os condôminos.

 Taiana Valar Dal Grande - Advogada, mestranda em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, pós-graduada em Processo Civil pelo Complexo de Ensino Superior de Santa Catarina – CESUSC e membro da Comissão de Estudos do Novo Código de Processo Civil da OAB/SC.

 taiana@carreiraodalgrande.com.br | (48) 98404-0228


[1] Art. 1.341, § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.


Como referenciar este conteúdo

GRANDE, Taiana Valar Dal. Guia Jurídico para Síndicos. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 14 Abr. 2017. Disponível em: investidura.com.br/biblioteca-juridica/artigos/direito-civil/335666-guia-juridico-para-sindicos. Acesso em: 21 Jul. 2017

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