Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1599511/SP, julgou válida a cláusula contratual que impõe ao comprador de um imóvel a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que seja informado o preço total do imóvel, com destaque para o valor da comissão. Tal recurso foi julgado como recurso repetitivo e a sua decisão serve como precedente para orientar os demais órgãos do Poder Judiciário quando julgarem essa questão.
A decisão foi bastante festejada por diversos setores do mercado imobiliário, mas, ao mesmo tempo, sofreu severas críticas de juristas e de associações de defesa dos direitos do consumidor.
Mas afinal, quais são as consequências dessa decisão? Ela é boa ou ruim para o mercado imobiliário?
Fundamentos da Decisão
O relator do Recurso Especial, o Min. Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que a prática de transferir ao comprador a obrigação de pagar pela comissão de corretagem, ao passo que traz vantagens para a construtora, não causa prejuízo ao consumidor, pois tal valor acaba sendo sempre suportado por ele, seja de forma expressa ou embutida no preço total.
Por isso, apesar de se tratar de uma relação de consumo, não há abusividade na referida cláusula, justamente porque não há prejuízo financeiro para o consumidor, desde que haja transparência na negociação, tendo em vista o dever de informação imposto ao fornecedor. Assim, a transferência da obrigação de pagar a corretagem é válida desde que seja devidamente informado ao comprador o preço total do imóvel e quanto estará sendo pago a título de comissão.
Comprador paga de um jeito ou de outro
A verdade é que, em qualquer compra e venda, quem paga por tudo é o comprador. Sempre que for convencionado que algum custo deve ser arcado pelo vendedor, este utilizará parte do valor que lhe foi pago pelo comprador. Logo, qualquer despesa que o vendedor tem com o negócio sempre estará embutida no preço.
Nesse sentido, a cláusula que prevê o pagamento da corretagem pelo comprador é vantajosa para todas as partes, pois deixa discriminado qual a destinação de cada valor pago pelo comprador e dá segurança jurídicas para as partes – inclusive para o próprio corretor.
Em caso de rescisão do contrato, por exemplo, a construtora não pode reter um percentual referente ao custo com a comissão de corretagem – que poderia muito bem ser superior ao que efetivamente foi pago ao corretor, se embutido no preço – porque está expresso no contrato que o valor foi pago diretamente pelo comprador.
Liberdade Contratual
A decisão do STJ sofreu muitas críticas, pois muitos consideram a imposição do pagamento da comissão de corretagem ao comprador ilegal e abusiva, pois ao procurar um stand de vendas, o comprador não está indo contratar um corretor de imóveis, mas sim procurando um corretor já contratado pela construtora para lhe vender o imóvel anunciado.
Entretanto, embora a regra seja de que a corretagem deva ser paga por quem contratou o corretor imobiliário, é possível que as partes convencionem de forma diversa no contrato. Ao julgar válida tal cláusula, portanto, o STJ prestigiou a liberdade contratual de as partes livremente pactuarem os termos do negócio – posicionamento incomum em se tratando de uma relação de consumo.
Ao prestigiar a liberdade contratual, o STJ está dando um recado a quem compra imóveis: leiam os contratos! Se tornou muito comum que os compradores adquiram imóveis sem dar muita atenção aos contratos – em parte, por culpa do próprio Poder Judiciário –, pois perdura a crença de que, por se tratar de uma relação de consumo, qualquer cláusula desfavorável será afastada em caso de uma demanda judicial. Embora essa decisão não seja suficiente para revelar uma nova tendência de posicionamento do STJ, serve, no mínimo, como um alerta.
Assim, essa decisão é apenas mais um motivo pelo qual é extremamente recomendável que o comprador tenha assessoria jurídica na compra de um imóvel, para que o contrato seja devidamente analisado e o comprador não assine nada que possa lhe ser desfavorável.
Bruno de Oliveira Carreirão
Advogado, graduado em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, pós-graduando em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito – EPD e membro da Comissão de Direito Constitucional da OAB/SC.
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