Direito Civil

Locação de imóvel urbano: como entender o contrato e as alterações não expressas e quando elas podem levar à rescisão da locação?


É
razoavelmente costumeira durante o período contratual, a modificação das condições
da locação, sem a respectiva expressão por escrito. Mas, nem por isso essas modificações
deixam de ser validadas juridicamente, malgrado algum dos contratantes possa
tentar acusar a existência de infração contratual, objetivando a rescisão e a imposição
dos seus consectários.

Ora, essas situações
merecem ser apreciadas sob os prismas da preservação da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual e, brevemente,
pode ser alinhado:

Como
entender o que foi contratado
?
É regra tradicional de interpretação do contrato, que ele seja compreendido
como sempre o foi pelos pactuantes, como ele foi operado ou executado ao longo
do tempo. Ninguém há de entender o combinado melhor do que aqueles que se
acertaram e, esta certeza não é nova: trata-se de regra de interpretação já
prevista em 1850, no Código Comercial (art. 131), sempre perseguida, aliás, a
intenção dos contratantes, em supremacia ao sentido literal do texto (Código
Civil antigo: art. 85; Código Civil atual: art. 112).

Até
que ponto vale quanto constar em modelos de contrato

É popular o uso de “modelos”, sejam os atualmente localizados na
internet, sejam aqueles antigamente vendidos em papelarias e, parece óbvio que
são precariamente assumidas as disposições desses modelos
pelos contratantes, voltando-se à necessidade de análise da execução do pacto,
para conclusão sobre o que foi efetivamente combinado.

Como
suprir dúvida em contrato de adesão
?
Nesses contratos, assim como naqueles que praticamente o sejam (por aí estão
contratos de locação que, embora adequados em algumas particularidades, não
deixam de ser contratos de adesão), deve ser recordado o conceito presente no
antigo Código Civil, no novo Código, no Código de Defesa do Consumidor e em
tantos outros diplomas: na dúvida, será privilegiada a posição do aderente.

Sempre
será considerado ilícito o desrespeito ao contrato
? Não, pois a doutrinariamente denominada
excludente de ilicitude, pode estar
presente, se o contratante (em especial, o que acusou a infração) sempre tiver
anuído com o comportamento apontado.  Em
locação, existem situações clássicas de anuência e exclusão da ilicitude, valendo
trazer dois exemplos: 1º) previsto o pagamento do aluguel no dia 5, desde
sempre ele tenha se realizado no dia 8, sem protesto ou pena; 2º) previsto o
exercício de determinada atividade no imóvel, sempre tenha sido desempenhada
outra, complementar ou não.

Quando
efetivamente houver infração, sempre será punida
? Nem sempre, e a jurisprudência – em
coerência com a boa doutrina – tende a somente punir a prática que lese a outra
parte; aquela infração que seja efetiva, que seja grave e traga riscos ou danos
reais ao outro contratante. Somente então se passará à rescisão da locação pela
prática de infração legal ou contratual, prevista no art. 9º, inciso II da Lei
n. 8245/91.

É
necessário notificar antes de acionar?
Nessas situações que logicamente remanescem por muito tempo e parecem – se
pouco – representar o consenso dos interessados, é preciso apontar o intento,
antes de manejar-se ação judicial, até em benefício da supressão do
comportamento repentinamente tido como inadequado. Alteradas consensualmente as
estipulações expressamente contratadas, a nova pretensão de interpretação configurará
verdadeira e lógica alteração do desempenho contratual, devendo, portanto, ser
manifestada em interpelação, sob pena de findar inviabilizada a ação judicial.

Como
realizar provas judiciais nessas situações?
É claro que uma das partes defenderá a
leitura literal do contrato; mas à outra, cumprirá utilizar todos os meios legalmente
admitidos, tais como a
prova testemunhal, a prova pericial (exame, vistoria, avaliação) quando
cabível, a juntada de documentos (recibos, fotografias, memorandos, matérias
jornalísticas) e até a inspeção judicial, em algumas circunstâncias o melhor
meio de se averiguar, imediatamente, a verdade.

Logo, pode ocorrer
alteração consensual e não escrita, do contrato de locação, sendo viável a sua
prova através de todos os meios disponíveis em lei, sobrepondo-se na análise do
caso concreto, o intento real dos contratantes em detrimento da literalidade do
contrato, sempre mantida atenção à prevalência da boa-fé objetiva.


(advogado em São Paulo)

Como citar e referenciar este artigo:
BUSHATSKY, Jaques. Locação de imóvel urbano: como entender o contrato e as alterações não expressas e quando elas podem levar à rescisão da locação?. Florianópolis: Portal Jurídico Investidura, 2011. Disponível em: https://investidura.com.br/artigos/direito-civil/locacao-de-imovel-urbano-como-entender-o-contrato-e-as-alteracoes-nao-expressas-e-quando-elas-podem-levar-a-rescisao-da-locacao/ Acesso em: 28 mar. 2024