Resumo
Propriedade é o direito que a pessoa tem sobre uma coisa, podendo ser esta física ou jurídica. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor de um bem, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha. Propriedade Resolúvel ou Revogável é a que encontra no seu título constitutivo, uma razão de sua extinção.
Palavras-chave: responsabilidade do proprietário, perpétua e resolúvel, revogação “ex tunc”, condição resolutória.
Introdução
Propriedade Resolúvel é aquela em que encontra no seu título constitutivo, uma cláusula extintiva de direito, ou seja, as próprias partes estabelecem uma condição resolutiva. Operando referida condição, ocorrerá o término do direito para o referido titular.
Da propriedade Resolúvel
A propriedade resolúvel apresenta as seguintes características: perpétua, absoluta e exclusiva. O não uso ou a não reivindicação não retira do dono o direito de propriedade. Perde-se a propriedade em razão de: 1) morte; 2) desapropriação; 3) convenção; 4) advento de condição ou termo; e, 5) causa superveniente. Ocorre que a propriedade ela é ilimitada, porém a própria norma jurídica admite certas situações em que determinado bem, móvel ou imóvel pode-se incluir condição resolutória, ou seja, uma cláusula que põe fim. Mas para as condições serem válidas elas precisam ser lícitas. A partir do momento que ocorrer o evento terminativo condicional, a devolução da coisa faz-se como se nunca tivesse havido mudança de proprietário. Opera-se uma revogação ex tunc. Dispõe o art. 1.359 do Código Civil de 2002 que, “resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.”
Segundo Maria Helena Diniz: “a condição e o termo resolutivo, operam retroativamente, de maneira que todos os direitos que se constituíram em sua pendência serão desfeitos, como se nunca tivessem existido, e os seus adquirentes, que vierem a perdê-los, não poderão alegar quaisquer prejuízos, que advierem dessa resolução, isto porque esses danos, que porventura, sobrevierem são oriundos de sua própria negligência ou do fato de terem assumido os riscos dessa resolução. Tem, ainda, o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, ação reivindicatória para recuperar o bem do poder de quem o detenha ou possua, por tê-lo adquirido de proprietário resolúvel.”
De acordo com a lição da ilustre Maria Helena Diniz, o Código Civil em seu artigo 1.360 nos diz que:
“Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.”
No silêncio da condição resolutória retorna a propriedade para o antigo proprietário, mas se o contrato indicar pessoa(s) será esta a beneficiada. Sempre a condição opera em favor de alguém. Embora seja revogável a propriedade, o proprietário resolúvel pode agir como se fosse um proprietário pleno, podendo ele usar, gozar, dispor e reaver do seu domínio. Sendo que há limitação na duração do seu direito, dependendo da ocorrência de um fato futuro que pode ser certo ou incerto, ou seja, se ocorre a condição prevista ocorre a revogação “ex tunc”.
Exemplos de propriedade revogável constituída por atos inter vivos e causa mortis:
1) Cláusula de Retrovenda: pode-se vender coisa imóvel, pelo qual o vendedor reserva a si o direito de recobrar a coisa alienada, dentro em certo prazo, mediante a devolução do preço e reembolso das despesas efetuadas com o contrato. Durante a vigência da cláusula o adquirente é o proprietário resolúvel.
Diz o artigo 505 do Código Civil:
“O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuarem com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
2) Fideicomisso: em seu testamento, dispõe o testador que a herança passe a determinada pessoa, chamada fiduciário. O fiduciário tem a propriedade resolúvel de um bem, dentro de certo tempo, sob determinada condição ou até a sua morte. Assim, transmitir-se a propriedade ao fideicomissário.
Diz o artigo 1.951 do Código Civil:
“Pode o testador instituir herdeiros ou legatários, estabelecendo que, por ocasião de sua morte, a herança ou o legado se transmita ao fiduciário, resolvendo-se o direito deste, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condição, em favor de outrem, que se qualifica de fideicomissário.”
O fideicomisso será ineficaz com relação a terceiros enquanto não for devidamente registrado. Sendo as seguintes exceções: a renúncia legalmente do fideicomissário ao bem hereditário; ou quando ocorre a morte do fideicomissário, sem que o testador tenha nomeado substituto.
3) Retorno ou reversão: o doador estabelece que o bem doado retorne ao seu patrimônio caso o donatário venha falecer antes do doador, caso contrário os bens seguem para os herdeiros do donatário, isto é, no caso do doador morrer primeiro e o donatário depois.
Diz o artigo 547 do Código Civil:
“O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. “Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.”
4) Alienação Fiduciária em Garantia :a alienação fiduciária de coisas móveis rege-se pelo Decreto-Lei 911/69. Constituída para fins de garantia de obrigação, a partir do registro do título no Cartório de Títulos e Documentos. Constitui forma de garantia do pagamento de uma dívida. Transfere ao credor fiduciário o domínio e a posse indireta da coisa alienada, permanecendo o devedor fiduciante com a posse direta. O devedor fiduciante pode, usar e fruir do bem. O domínio é transferido sob condição resolutiva, pois o pagamento do débito determina a extinção da propriedade do credor fiduciário. Não havendo pagamento, o credor pode realizar a venda judicial ou extrajudicial, aplicando o valor para a satisfação do crédito e das despesas de cobrança e entregando ao devedor o saldo, se houver. A Lei autoriza o credor, não ficar com a coisa adquirida em garantia, mas aliená-la. A Lei 9.514/97 introduziu em nosso Direito, a propriedade resolúvel de coisa imóvel, também com fins de garantia. É indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Aqui, também há desdobramento de posse direta e indireta. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, a propriedade fiduciária do imóvel. Vencida e não paga a dívida, consolida-se a propriedade nas mãos do credor fiduciário, autorizado a alienar o imóvel em leilão público.
Também podem ser citados como propriedade revogável os seguintes institutos jurídicos:
-Venda a contento, sujeita a manifestação de agrado do comprador;
-Venda de fração ideal por condômino, os demais condôminos têm preferência;
-Pacto de melhor comprador; e,
-Direito de preferência do ex-proprietário e do inquilino.
Bibliografia:
- DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 22 ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
- MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil 3, Direito das Coisas. 39 ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
- http://ube-167.pop.com.br/repositorio/2321/meusite/pr_rel.html. Acesso em 12 maio de 2010.
- http://www.tex.pro.br/wwwroot/06de2003/alienacaofiduciariaemgarantia.htm.
Acesso em 12 de maio de 2010.
- http://www.professorsimao.com.br/simao_resolve_exame111_32.htm.Acesso em 10 de maio de 2010.
*Fernanda Aquino Souza – Graduanda em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto.